今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转
冷明显。2022 上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10 月共净流出355.88 亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前10 月净流入483.27 亿元，民企、公众企业净流出839.15 亿元，形成鲜明对比。

1. 融资回顾：债券融资净流出，民企债市仍然寒冷 ............................................................................................... 5
1.1 行业层面，房企发债年内仍为净流出 ................................................................................................................. 5
1.2 结构上看，地产国央企发债渠道通畅，民企仍然面对寒冷市场 ..................................................................... 5
2. 边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待 .................................................................................. 7
2.1 5 月份以来，支持民企发债的工具不断创新 ...................................................................................................... 7
2.2 11 月以来，民企债券融资支持力度有望加大 .................................................................................................... 8
2.3 未来有何期待：从债券发力，到“一箭六星”，再到“第三支箭” .................................................................. 9
3. 稳楼市为何需要支持民企融资？ ........................................................................................................................ 13
3.1 稳楼市根本是稳信心，稳主体是重要支点 ....................................................................................................... 13
3.2 稳需求：房住不炒背景下，支持合理需求释放的政策已经充分发力 ........................................................... 14
3.3 保交付：增量资金入场，保交楼进入实质推进阶段 ....................................................................................... 15
3.4 稳主体：稳信心的重要支点，政策短板逐步补齐 ........................................................................................... 16
4. 地产研判：销售缓慢筑底，出清与修复并存 ..................................................................................................... 17
4.1 销售端：需求调整至长期中枢附近，政策发力稳定楼市信心 ....................................................................... 17
4.2 出清：负债驱动型房企出清充分 ....................................................................................................................... 18
4.2 修复：优质民企信用资质有望逐步修复 ........................................................................................................... 20
5. 投资建议：优质民企迎来配置窗口期 ................................................................................................................ 21
5.1 行业见底复苏思路，重点推荐保利发展、招商蛇口 ....................................................................................... 21
5.2 区域格局优化思路，重点推荐滨江集团、华发股份 ....................................................................................... 21
5.3 优质民企困境求生，重点推荐新城控股、金地集团 ....................................................................................... 21
6.风险提示 .............................................................................................................................................................. 23