首批基础设施公募REITs 发行，项目优质，运营成熟。首批REITs正式发售，首批9 只基础设施公募REITs 项目优质、运营成熟，均已经形成了较为稳定的现金流，并处沿海发达地区，区域优势明显，合计募资总额达314 亿元，均为封闭式运作，封闭期期限较长，普遍介于20-99 年之间。

1. 首批基础设施公募REITs 发行，项目优质、运营成熟.................................................................................. 1

1.1 项目优质、运营成熟、区位良好，募资总额达314 亿元，封闭期普遍较长..................................... 1

1.2 底层资产覆盖产业园区、仓储物流、收费公路和垃圾处理四大领域................................................. 2

1.3 采用“公募基金+资产支持证券计划”的产品结构................................................................................... 3

1.4 收益法折算底层资产现值，产权类和特许经营类估值各有侧重......................................................... 4

2. 战略投资者预期乐观，市场参与度高，高收益率项目更受青睐................................................................... 5

2.1 投资主体多元，战略投资者预期乐观，持有比例均占50%以上........................................................ 5

2.2 市场参与度高，其中首钢绿能创下公募基金配售比的历史新低......................................................... 6

2.3 高收益率的特许经营权类项目对于公众投资者吸引力更强................................................................. 7

2.4 私募基金、保险资金和机构自营三大机构占主导，其中机构自营投资较分散，保险资金较集中. 7

2.5 产品报价接近询价区间上限，最终发行价相对较低............................................................................. 8

3. 兼具权益和固收属性，特许经营权类现金流确定性强，产权类具备增值潜力........................................... 9

3.1 特许经营权类REITs 现金流稳定，收益分配高.................................................................................... 9

3.2 产权类REITs 拥有资产产权，基础资产升值空间广阔...................................................................... 12

3.3 兼具权益和固收的属性，其中特许经营权类更偏债性，产权类更偏股性....................................... 16