截至2020 年底，我国累计建设保障房9893 万套，其中经济适用房2090万套，公租房2976 万套，棚户区改造4787 万套，两限房12 万套，共有产权房28 万套。但是，由于：1.多数经适房已转为商品房，脱离了保障市场；2.占半壁江山的棚改不能增加保障房净供给；3.对外来人口的保障不足，我国保障房的有效性有待提升。保障性租赁住房是阻力最小，效果最直接的保障方式，预计在相当长时期内都是保障房的主要形式。

中国保障房发展历程 .................................................................................................... 4

经济适用房：2013 年以后逐步取消，存量约2000 万套 ...................................... 5

两限房：个别城市的尝试，07 年至10 年是建设高峰 .......................................... 6

共有产权房：年均供应约7 万套，市场接受度一般 ............................................. 7

廉租房/公租房：当前出租型保障房的主要形式 .................................................... 7

保障性租赁住房：保障房的未来 .......................................................................... 8

存量：棚改占半壁江山，公租房占比三成 ............................................................ 9

过往住房保障体系的不足 ................................................................................... 10

发展方向：从出售到出租，从本地到外来 ...........................................................11

保障房资金来源分析 .................................................................................................. 12

政府性投入：十年累计投入6.2 万亿，地方投入占比为68% ............................. 12

政府性投入：住房公积金相关投入 .................................................................... 13

社会性投入：银行贷款 ...................................................................................... 13

资金平衡测算 ..................................................................................................... 14

如何理解资金投入与落地投资额的缺口？ .......................................................... 16

保障房对投资的拉动如何？或可忽略不计 .................................................................. 16

上限估算：拉动房地产投资1.7% ...................................................................... 16

详细分析：拉动作用或可忽略不计 .................................................................... 17

投资建议：保障性租赁房难撑大局，地产支撑作用难以替代 ..................................... 18

国信证券投资评级 ...................................................................................................... 20

分析师承诺 ................................................................................................................ 20

风险提示 .................................................................................................................... 20

证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 20