过去20 年地产驱动了城镇化工业化，但人口进城已经接近尾声，未来20 年将是制造业升级带来基于产业链的人口聚集，带动特定城市群的地产繁荣，地产模式将被重塑。

0. 前言......................................................................................................... 4

1. 过去20 年的城镇化之路：地产杠杆驱动，人口产业跟随............... 5

1.1. 土地信用派生驱动产业发展，劳动力进城实现房企杠杆闭环.. 5

1.2. 城镇化接近尾声，地产驱动经济模式面临终结.......................... 8

2. 未来20 年的制造业升级：产业集群带来城市格局重新分配..........11

2.1. 国产替代和走出去战略利润留存与创新形成正反馈，制造业向

知识密集型升级.......................................................................................11

2.2. 产业升级意味着精细社会分工，产业链聚集更为明显............ 14

2.3. 城市战争将以争夺产业链核心公司展开，地产跟随产业发展17

3. 中国经济三大周期：城镇化工业化、金融互联网周期结束，制造业

升级周期看长三角...................................................................................... 23

3.1. 中国经济将进入制造业升级周期................................................ 24

3.1.1. 1998 年—2015 年城镇化工业化周期，房地产全国性繁荣24

3.1.2. 2005 年—2018 年金融互联网周期，一线城市房价飞涨... 26

3.1.3. 2019 年开启制造业升级大周期，将带来城市群繁荣........ 27

3.2. 高端制造业的聚集主要在长三角大规模城市群........................ 28

3.2.1. 半导体行业区域分布以长三角为主..................................... 29

3.2.2. 5G 产业链区域分布以珠三角为主....................................... 31

3.2.3. 新能源汽车产业链以长三角为主......................................... 31

3.2.4. 其他高端制造多聚集在长三角、珠三角............................. 32

3.3. 与经济升级同步的是融资结构的变化，带来地产转向后周期34

4. 房企战略：跟随产业，塑造综合开发能力....................................... 35

4.1. 我国未来城市扩张将以造新城为主............................................ 36

4.2. 布局参与新城开发的将有更高的利润率.................................... 37

5. 投资建议............................................................................................... 40

6. 风险提示............................................................................................... 44