1）购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力。2）上海楼市已调整三年，新房和二手房的套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通。3）春节前已经出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升。4）投资建议：基于目前的数据表现和市场情况，楼市企稳的概率较之前有所提升，叠加小阳春即将来临和全国两会即将召开的积极预期，基本面改善和政策博弈的情绪共振，因此短期看好地产股表现，中期仍要关注房价是否能够企稳，3 月份是关键的观察点，若楼市不再出现过 去三年的“以价换量”，可以更加乐观。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。