“金九”缺席，销售弱修复，期待“银十”。2022 年9 月，30 城新 房销售面积1310.17 万平，同比增速为-13.91%，环比增速为6.58%， 成交套数117536 套，同比增速为-17.02%，环比增速为4.19%，本月成 交面积和套数较8 月有小幅回升。9 月底以来，政策端发力稳楼市、扭 预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需 求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏 态势，期待“银十”的表现。

一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1

（一） 销售跟踪：9 月销售弱修复，各能级城市分化加剧 ........................................................................................... 1

1、“金九”缺席，销售弱修复，城市分化加剧 ...................................................................................................... 1

2．去化情况依旧不理想 .......................................................................................................................................... 2

（二） 土地跟踪：二轮集中供地流拍情况好转，三轮土拍七成地块低价成交 .......................................................... 2

1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 2

2. 二轮土拍较一轮土拍稍有回温 ........................................................................................................................... 3

3. 流拍情况好转，溢价率略有下降，各城市热度分化 ....................................................................................... 3

4. 三轮土拍供应同比腰斩，七成地块底价成交 ................................................................................................... 5

5. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 ................................................................................................................... 6

二、 2022H1 房地产板块财报分析 ....................................................................................................................... 6

（一） 利润表：营收与归母净利润持续下跌，费率升高 .............................................................................................. 6

（二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业分化初现 ................................................................................... 7

（三）现金流量表：依赖销售回款，筹资现金流净流出恶化 ...................................................................................... 10

三、 阶段性降息减税，力度强于以往 ................................................................................................................ 10

（一） 阶段性降息减税，灵活使用政策工具箱 ............................................................................................................ 10

（二） 强调“一城一策”， 短期依赖信贷政策 .............................................................................................................. 13

四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 14

（一）LPR 年内三次下调 ................................................................................................................................................... 14

（二）房地产行业PE 波动中修复，PB 仍处于历史低位 ............................................................................................... 15

1、房地产板块PE、PB 估值比较 .......................................................................................................................... 15

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 .......................................................................................................... 15

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 16

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 16

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 17

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 17

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 18

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 19