展望2021 年，我们预计房地产融资长效机制有望打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，拥有更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。重点推荐：万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。

行业：疫情不改强韧性，千磨万击还坚劲 . 5

新房销售：疫情打破稳态，但也见证韧性 ........... 5

二手房：城市表现分化，一线复苏迅猛 ............... 5

供给去化：去化率平稳印证需求成色，库存量近年持续提升  7

土地市场：供求双向复苏，溢价先升后降 ........... 9

政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五”  11

房地产调控如期从“需求端”向“供给端”转移 ................ 11

需求侧：后疫情时代下因城施策回归常态 ......... 11

供给侧：“三道红线”完成监管体系闭环 ........... 12

流动性：回归适度中性，房贷利率下行阶段性结束 ............ 15

长期展望：房住不炒贯穿十四五，要素改革支持长期健康发展 ............ 16

需求端：户籍逐步开放，迎接存量人口红利 ................ 17

供给端：下放土地审批权，提高资源配置效率 ............ 18

企业：模式不破不立，龙头优势强化 ...... 19

销售：销售集中度进一步上行 ......... 19

扩张：疫情后拿地分化，地货比仍在抬升 ......... 19

融资：供给侧改革熨平“行业周期”到熨平“企业周期” .. 20

2021 年核心判断：销售、投资额同比增速下行，景气度呈结构性 ................. 24

施工：新开工面积同比下行3%，施工面积提升4% ........... 24

销售：仍将保持平稳，预计销售额同比增1.3%  25

投资：预计2021 年房地产投资增速约5.2% .... 27

多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮 .. 29

物业管理：疫情难阻上市浪潮，政策、模式、业态红利提升长期韧性 . 29

穿越疫情周期，盛放行业价值 . 29

板块水大鱼大，助推去伪存真 . 30

迎接政策、模式、业态新红利，提升长期增长韧性 ..... 31

地产经纪：龙头领航存量蓝海，产业互联网融合发展 ......... 33

国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 ............ 33

格局与未来：“一超多强”的格局，2C 与2B 的争夺 .. 34

平台模式创新：龙头引领产业互联网融合发展 ............ 35

投资策略：不塞不流、不止不行，从追求爆发到追求永续 ............... 37

仓位：公募基金地产持仓创2013 年以来新低 ... 37

估值：相对估值再现历史性底部 ..... 37

股息率：配置价值持续凸显 ............. 39

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 ................ 41

重点推荐标的 ...... 42

万科A（000002 CH，买入，目标价35.87 元） ........ 42

金地集团（600383 CH，买入，目标价19.26 元） .... 43

中南建设（000961 CH，买入，目标价13.01 元） .... 43

华发股份（600325 CH，买入，目标价8.75 元）....... 43

中交地产（000736 CH，买入，目标价8.10 元）....... 44

招商积余（001914CH，买入，目标价35.2 元）........ 44

新大正（002968CH，买入，目标价69.75 元） ......... 45

大悦城（000031CH，买入，目标价6.33 元） ........... 45

风险提示 ...... 46