REITs 的本质在于实现资产的“独立上市”，公募型基础设施REITs 的试点和推广弥补了我国股权类REITs 的市场空白，具有重大的历史意义。公募型REITs 的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。从债权投资到参与股权投资的角色和身份转变，意味着不仅要关注到期现金流情况，而是要综合考虑底层资产的布局、管理人的运营能力等因素。

1、公募型REITS 的光荣与梦想：资产独立上市的日渐临近 .............. 5

1.1 公募型REITS：从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变 .......... 5

1.1.1 公募型REITs 的市场规模 ...... 5

1.1.2 公募型REITS 的定义与特征 .. 5

1.1.3 我国基础设施REITS 的推进与试行 ......... 6

1.2 底层资产：预计公路收费、产业园区和物流最先受益，大数据中心、基站铁

塔最有发展潜力 ............. 7

1.2.1 海外：美国REITs 种类最为丰富，亚洲区以地产相关为主 ....... 7

1.2.2 国内：公路收费、仓储物流、产业园区有可能获得先批试点 ... 8

1.3 交易结构的设计：资产剥离、权属转移与避税是主要因素 ........... 9

2、从投资的角度看REITS 的收益与价值 ...... 10

2.1 公募型REITS 的收益来源 ....... 10

2.1.1 从金融视角看REITs 的配置价值：股利的增长与资产的增值 . 10

2.1.2 从大类资产配置的角度看REITs:兼具股性与债性，攻守兼备 . 11

2.1.3 寻找成长型REITs：关键在于底层资产的属性 ....... 12

2.2 公募型REITS 的估值模型与财务分析 ...... 13

2.2.1 绝对估值法：FFO 方法的核心在于对于折旧的处理 ................. 13

2.2.2 相对估值法：不同类型的REITS ............ 14

2.2.3 关注的主要财务指标：现金流和杠杆率  14

2.3 从海外经验看公募型REITS 的发行价格与二级市场表现 ............ 15

2.3.1 公募型REITS 的发行价：美国市场化发行，亚洲区一般在1 倍左右 ........ 15

2.3.2 公募型REITS 的二级市场表现：成长与传统的两极分化 ......... 16

3、投资REITS 的风险因素 ........... 17

3.1 经济周期波动的风险 ............... 17

3.2 利率上行的风险 .... 17

3.3 管理人运营的风险  17

4、总结 ...... 18

5、风险提示 ................. 18