香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均GDP 高达4.87 万美元，但持续上涨的高房价脱离了居民购买能力，解决中低收入家庭的住房问题是香港多年来面临的挑战。

一、香港住房市场现状 ............ 4

（一） 房价持续上涨，房屋供应不足 ....... 4

（二） 房屋自有率偏低，住房面积较小 ... 5

（三） 住房供应体系“双轨制”，公共住房逾4 成 ............. 6

（四） 公共住房多由房委会提供，租住为主，出售为辅 ..... 6

二、香港公共住房政策及施政效果回顾 .............. 7

（一） 1973-1987：开启十年建屋计划，住房条件显著改善 . 7

（二） 1987-2001：鼓励购房，自置率提高，公屋轮候时间缩短 ........ 8

（三） 2002-2013：以市场为主导，公营房屋供给减少，房价屡创新高 ........... 9

（四） 2014 至今：以供应为主导，住房需求亟待满足 ...... 11

三、香港公共房屋可持续运转的制度安排 ........ 11

（一） 土地制度：所有权国有，房委会免费获地，政府分享收益 .. 11

（二） 投融资制度：房委会自负盈亏，以内部衍生资金维持公屋建设 ......... 13

（三） 管理制度：成熟的分配流转机制，保障中低收入阶层利益 .. 16

四、香港公共住房政策的得与失 ......... 17

（一） 以可持续的方式为香港近半数住户提供了可负担的居所 ...... 17

（二） 公营房屋供应不足，居民租房置业需求仍亟待满足 .............. 19

（三） 对年轻人和中产阶层住房需求缺乏保障 .... 20

（四） 土地供给紧张，而开拓土地难度大 ............ 21

（五） 房地产业为香港支柱产业，公共住房发展或受限 ... 22

五、风险提示 ........... 22