房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民 家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日 益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、 基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续 性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产 行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在 纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。

1 物业管理行业概况 ........................................................................................................... 5

1.1 行业发展历程 ........................................................................................................ 5

1.2 业务结构 ................................................................................................................ 5

1.2.1 按照业务内容划分：以基础物业服务为主，以增值服务为辅 ............. 5

1.2.2 按照收费模式划分：包干制为主流模式 ................................................. 6

1.2.3 主要特点：轻资产运营、续约率高、现金流稳定 ................................. 7

1.3 物业管理行业/企业分析框架 ............................................................................... 8

2 物业管理行业市场空间广阔 ........................................................................................... 9

2.1 业态结构:以住宅物业为基本盘，向各领域拓展 ............................................... 9

2.2 行业规模持续提升，已突破万亿 ...................................................................... 10

2.3 销售与竣工剪刀差仍在，增量空间有望加速提升 .......................................... 11

2.4 物业管理公司市场地位不断提升 ...................................................................... 11

3 物业管理行业集中度持续提升 ..................................................................................... 12

3.1 行业集中度：行业集中度持续提升 .................................................................. 12

3.2 企业在管面积规模：个体发展处于初级阶段 .................................................. 12

3.3 企业未来成长空间：对关联房企的依赖度逐渐减弱，趋于市场化发展 ...... 13

3.4 并购带来的潜在风险：商誉大幅提升 .............................................................. 14

4 价格限制与破局 ............................................................................................................. 15

4.1 短期存量物业提价难，市场化定价是长期发展趋势 ...................................... 15

4.2 微观视角：核心物管公司定价稳中有升 .......................................................... 17

5 社区增值服务的发展与非住宅业务占比的提升有效提升企业盈利能力 ................. 17

5.1 社区增值业务的拓展提升单位面积创收 .......................................................... 17

5.2 非住宅业务占比持续提升有效增强企业盈利能力 .......................................... 19

6 成本：科技应用成为人力成本刚性提升的有效对冲措施 ......................................... 20

7 投资建议 ......................................................................................................................... 22