2019 年，是产业地产规模化发展的关键之年。特别是，招商运营“第三方专业化主体”的不断涌现，乃至IPO成功，标志着：产业地产已经从无序竞争的起步发展期，进入“分工”、“分权”、“分利”的快速成长期。规范化、专业化、精细化将成为未来几年产业地产演进的重要方向，产品定制化开发能力、招商数字化模式创新、运营全要素体系构建，将成为存量市场竞争的制胜法宝。

研究对象 ...................................................................................................................................... 6
一 市场综述 .............................................................................................................................. 8
（一）机遇与挑战 .................................................................................................................................................................... 8
1、区域协调发展战略从区域间向区域内深化，都市圈内中小城市布局机会增多 .............................................................8
2、一二线城市工业用地密集向创新型用地升级，土地供给态势收紧 ................................................................................9
3、资本市场对行业认可度不断提升，私募基金和险资助力后端融资 ..............................................................................10
（二）市场格局分析 .............................................................................................................................................................. 11
1、行业重大事件及影响分析 .................................................................................................................................................11
2、市场竞争格局 .....................................................................................................................................................................12
3、重点企业表现及评价 .........................................................................................................................................................13
（三）核心商业模式 .............................................................................................................................................................. 14
1、收入规模与盈利能力均呈现巨大分化 ..............................................................................................................................16
2、房地产开发收入仍占据行业主导地位 ..............................................................................................................................17
二 未来展望 ............................................................................................................................ 19
（一）投资趋势预测 .............................................................................................................................................................. 19
1、产业地产分化加速 .............................................................................................................................................................19
2、产业园和特色小镇井喷式增长 ..........................................................................................................................................19
3、“一带一路”境外市场机会巨大 ..........................................................................................................................................20
（二）驱动因素和阻碍因素分析 ............................................................................................................................................ 21
1、产业结构优化升级深化，企业搬迁与新设速度加快 ......................................................................................................21
2、地产融资渠道管理趋严，前端融资难度持续加大 ..........................................................................................................21
3、信息技术融合渗透加速，助力运营主体能力提升 ..........................................................................................................22
（三）重大市场变化 .............................................................................................................................................................. 22
1、城投背景类市场主体加速入局 ..........................................................................................................................................22
2、头部企业积极探索轻资产模式 ..........................................................................................................................................22
3、园区数字化转型升级脱虚向实 ..........................................................................................................................................23
三 赛迪建议 ............................................................................................................................ 25
（一）对政府 .......................................................................................................................................................................... 25
1、主动依托专业社会力量开展园区建设 ..............................................................................................................................25

2、加大对产业地产商的评估识别能力 ..................................................................................................................................25
3、强化全流程监督管理确保土地效益 ..................................................................................................................................25
4、加快制定工业土地集约利用相关政策 ..............................................................................................................................25
（二）对产业地产商 .............................................................................................................................................................. 25
1、加大一二线城市工业土地储备 ..........................................................................................................................................25
2、关注“一带一路“境外园区投资 ..........................................................................................................................................26
3、积极开展由重向轻的战略创新 ..........................................................................................................................................26
（三）对投资机构 .................................................................................................................................................................. 26
1、重点关注园区城投公司 .....................................................................................................................................................26
2、重点关注城市更新项目 .....................................................................................................................................................26
四 报告说明 ............................................................................................................................ 28
（一）报告目的(Objective of Report) ..................................................................................................................................... 28
（二）研究范围(Research Scope) ........................................................................................................................................... 28
（三）研究区域(Survey Region) ............................................................................................................................................. 28
1、中国整体市场 .....................................................................................................................................................................28
2、中国区域市场 .....................................................................................................................................................................28
（四）数据来源(Data Source) ................................................................................................................................................. 29
（五）研究方法(Research Technique) .................................................................................................................................... 30
（六）一般定义(General Definition) ....................................................................................................................................... 30
（七）市场定义(Market Definition) ........................................................................................................................................ 31
（八）特别说明(Specification) ................................................................................................................................................ 32
五 相关研究 ............................................................................................................................ 33
关于赛迪 ................................................................................................................................ 34
特别声明 ................................................................................................................................ 34