进入2023年以来，新一轮刺激刚性和改善性需求的政策出台并逐步落地。

最引人注目的莫过于房地产政策。近日，央行、中国银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。中国银保监会主席郭树清、住房和城乡建设部部长倪虹日前也纷纷作出表态，力促房地产市场健康发展和良性循环。

当前，我国经济发展面临一些困难挑战，其中需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。要扩大国内需求，提升大宗消费，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求至关重要，因为房地产产业规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

鉴于此，2022年中央经济工作会议着重提及“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求"。中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》提出“促进居住消费健康发展"。近期，多部门释放出进一步促房地产市场平稳健康发展的信号。

从LPR调整方面来看，2022年共出现了3次下调，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。这种微妙的变化表明，央行不希望房地产市场出现快速下滑的失速局面带来风险扩散，同时也不希望其过快“反弹"。从这个角度来看，“房住不炒"的政策大基调不改。

就2023年的政策而言，近期住房和城乡建设部部长倪虹提出工作核心是“精准"，即对购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对购买第二套住房的要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对购买三套以上住房的原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。央行也通过信贷、债券和股权融资“三箭齐发"的政策体系支持房地产市场平稳健康发展。

纵使2023年经济政策的重点是扩大国内居民消费需求和支持稳定刚性住房需求，但我国居民储蓄存款持续走高值得关注。央行数据显示，2022年1月份至11月份，新增居民存款累计14.9万亿元，据推算，如果加上12月份住户存款金额，全年居民部门新增存款将超16万亿元。而且，从经济的角度看，随着年龄增长消费支出呈上升趋势的主要有食品、居住、医疗保健和教养娱乐，下降的主要是教育、服装、交通通信等。随着老龄化加速，未来中国消费行业将发生较大变化。

在这种情况下，如何扩大国内居民消费需求和刺激刚性住房需求是重大挑战，意味着2023年单靠居民内生的收入预期和当前的需求格局是远远不够的，必须推出大力度的增量财政货币政策进行有效支持，这或许也是中央强调的“多渠道增加城乡居民收入"的应有之义。

综上可见，虽然近期房地产市场政策有所放松，对稳住经济大盘具有积极作用，但长期而言仍是以“稳"为主。因此，从政策上来看，短期会继续推动市场整合以实现稳定，长期会继续加大公共产品供给，以谋求建立“新发展模式"，实现房地产领域的良性循环。