物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。短期新房开发高 景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长。未来两三年具备大型开发商背景的物管公司在管面积将会随着竣工面积 的释放而迎来一轮快速增长。长期来看，受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长；收入增长和收费市 场化有望打开物业管理费提价空间；后勤服务社会化改革将提升物管企业机构物业拓展空间。

1. 历经三大发展阶段，物管服务走向市场化 ............4

2. 短期增长有驱动，长期发展有空间 ..........5

2.1 短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长 ....5

2.2 长期受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长 ....6

2.3 收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间 ..........7

2.4 后勤服务社会化改革将提升物管企业拓展空间 ........8

2.5 预计 2025 年行业收入规模超过 1.1 万亿，相较 2018 年增长超过 30%........9

3. 企业现金流充沛，盈利提升有空间 ........10

3.1 轻资产运营和内生性增长带来行业现金牛属性 ......10

3.2 多渠道降本增效与多业态增值服务提升行业盈利空间 ........11

4. 集中度将持续提升，头部企业优势尽显 12

4.1 行业集中度持续提升，头部企业经营情况占优 ......12

4.2 头部企业储备面积的领先将带动集中度进一步提升 ............13

4.3 开发企业资源与资本市场助力有望加速推动集中度提升 ....13

5. 住宅服务平台化与非住宅服务综合化或为发展方向 ........14

5.1 头部住宅物管企业平台价值日益凸显，未来有望成为全方位生活服务提供商 ..........14

5.2 非住宅物管服务商通过以点带面的业务整合，有望成长为综合性物业运营商 ..........15

6. 行业重点公司介绍.........16

6.1 保利物业——央企龙头扬帆起航，“大物业”战略持续推进..16

6.2 招商积余——汇集两大央企股东背景，机构物业与住宅物业优势互补 ........17

6.3 碧桂园服务——背靠地产龙头，向城市服务拓展 ..18

6.4 绿城服务——高端服务打造优质品牌，市场拓展铸就规模龙头 ......19

7. 风险提示...........20