摘要：房地产企业一直饱受房地产项目融资难的困扰，而大规模开发的模式在房地产盛行的趋势下，使得房地产公司资金短缺问题更加突出。本文主要剖析房地产企业融资市场的现状，并对该市场上各类融资方式进行评估，帮助房地产企业了解更多的融资渠道，对企业寻求更为合理的融资渠道有实际意义。

关键词：房地产融资，融资方式，多元化融资渠道

1、引言

我国城镇化的大趋势为房地产市场的快速发展奠定了基础。未来几年房地产需求将持续上升，但在短期内需求较大的局面可能会过去。尽管房地产行业趋于饱和，但房价支撑依然强劲，开发商必须要审时度势，抓住机遇顺势而上。

房地产融资，指房地产投资者在房地产开发全过程中，运用多种融资方式、金融工具筹资以解决资金需求问题，来确保投资项目顺利进行，是融资及相关服务的一系列金融活动的总称。从2016年10月房地产调控开启以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，房地产融资收紧趋势逐步确立。[1]房地产企业债券发行难度加大，各地房地产调控政策对房地产企业的管控呈收紧趋势，房地产市场发展周期或将进入限制性状态。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧；另一方面，房企的资金通道监管日益严格。

2、房地产融资现状分析

目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响，其中最直接是对房地产企业融资渠道的影响，使得房地产企业被迫寻求新的融资方式。[2]一直以来，房企融资的问题主要表现为融资渠道单一，且近几年，这一问题越发显著。即使大部分房地产企业已经意识到此问题及其负面影响，但他们对于融资渠道多元化仍然是难以应对的。鉴于这种现象，使房企了解更多适合自己的融资渠道显得尤为重要。

3、房地产融资渠道研究及其评估

3.1 房地产融资渠道

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。

内部融资方式包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道主要包括银行贷款、上市融资、房地产投资信托、商业抵押担保证券、股权众筹、不动产抵押，以及其他融资方式。

3.2 内部融资方式评估

开发商一般不愿意过多地使用企业自有资金，只有当项目的盈利能力相当可观且确定性较大时，才有可能适当地投入企业自有资金。另一方面，绝大部分企业内部资金较少，并且就开发商而言，通过预收账款的方式可以提前筹集到必需的开发资金。预购房款是房地产企业开发资金的重要来源，主要指购房者的个人住房贷款。综上可看出，由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，内部融资所占比例必远小于外部融资，企业的融资主要还是来源于外部融资。

3.3 外部融资方式评估

3.3.1 银行贷款

大部分企业的总资金来源于银行贷款，该方式虽然具有利息低的特点，但是门槛高、审批周期较长且限制资金用途，这导致很多中小企业的融资之路困难重重。[4]并且，这种单一的融资方式会增加企业的融资风险。若银行货款未及时偿还，轻则影响企业以后的货款，重则银行就会对企业进行强制性的破产清算。这种资金的不确定性，也会给企业的融资带来极大的风险。银行融资对房地产企业将越来越难，但就目前的情况看，短期内还是会以银行贷款为主导。

3.3.2 公开上市

理论上来说，公开上市是最佳的、重要的融资渠道，其原因主要是直接融资可优化企业资本结构，减少企业融资成本，降低金融风险。[5]但是，房地产企业直接发行上市或者利用壳公司资源间接上市都比较困难，所以大部分中小企业不会选择此融资渠道。

3.3.3 房地产信托

对于房地产开发项目，不动产所有权人将房屋、土地或相关产权的所有权转移给信托投资公司，受托人通过信托计划的实施筹集资金并依照信托合同来管理运用。

在银行贷款相对短缺的状态下，房地产信托为房地产业的发展提供了最多的资金和最有效的手段。资金运用方面，房地产信托的形式种类繁多，在产业投资、资本市场和货币市场中都可涉及。虽然目前房地产信托发展规模不大，但也逐渐成为近年来较为活跃的一种新的房地产融资方式，未来或许能够成为房地产融资渠道主流发展方向之一。

3.3.4 商业抵押担保证券

商业抵押担保证券，将房地产贷款中的商业房产抵押贷款集合成组合抵押贷款，通过证券化过程和债券形式发行给投资者，是商业证券化的融资渠道。作为一种新的融资方式，商业抵押担保证券仍处于被观望时期，只有随着我国相关法律制度的不断完善，才有可能成为主要的融资手段之一，只有不断完善相关制度和经受住市场检验才能真正成为适合于我国市场状况的融资手段。

3.3.5 股权众筹

股权众筹是基于互联网渠道而进行融资的模式，指公司对普通投资者出让一定比例的股份，投资者通过出资入股公司，以原始股权获得未来收益，相当于吸引一部分人做股东。[6]股权众筹可增强企业的竞争实力，降低投资风险，缩小投资者之间的贫富差距，防止资产外流，解决就业难题等优点。现如今融资市场呈现热闹之势，股权众筹的门槛低，更是一种理想融资，如果有一个良好的发展平台，同样也是融资源的聚集地。在这个信息大时代背景下，股权众筹将会成为融资方式中的一股清流。

3.3.6 不动产抵押

不动产抵押，作为抵押的不动产，虽然其数额一定，但它具有不转移占有性，债务偿付之时不动产所有权的转让即刻失效。即抵押人仍能继续行使抵押财产的占有、使用收益和处分的权利，减轻抵押权人的负担，所以是一种更受中小企业青睐的融资方式。

3.3.7 其他融资方式

其他融资方式比如夹层融资等等。

夹层融资是一种无担保的长期债务，通常用来填补一些在考虑了股权和债券资金后的资金缺口，从风险与回报方面来看，是介于股权与优先债务之间的一种融资渠道，是房地产业需要的灵活性非常强的融资方式。夹层融资的适用情况主要有：企业进行扩张或收购时缺乏足够的现金；已有的银行信用额度不足以支持企业的发展；企业处于一个成长性的行业或占有很大的市场份额；企业至少连续一年有正的现金流等。[7]

对于外部融资，房地产企业首先要根据企业自身实力和项目情况对其进行市场价值的评估；其次，在融资过程中一定要使融资方的资金安全得到保证；最重要的是，拓宽融资渠道必需围绕成本控制，通过预测资金需求量，提高资金综合利用水平。

结语：

我国房地产企业开发项目的发展模式不能脱离实际，企业应该充分认识自身的情况，发挥自身的优势，不断创新，提高市场竞争力，拓宽融资渠道，解决资金短缺问题，为房地产项目的顺利进行找到合适的融资渠道。一个市场的建立，不仅需要市场这个大的环境，更需要依据相关的制度法规。所以，国家需要出台相应的政策，对房地产金融市场进行严格地规范和约束，以确保企业长期稳定发展。

参考文献：

[1]刘飞.房地产企业融资方式及其风险研究[J].广西质量监督导报，2019（07）：144+143.

[2]刘冠.宏观调控背景下房地产公司筹资战略分析[J].纳税，2019，13（24）：167+170.

[3]王淑芳.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].现代经济信息，2019（16）：293-294.

[4]Chijoo Lee. Financing method for real estate and infrastructure development using Markowitz's portfolio selection model and the Monte Carlo simulation[J].Engineering，Construction and Architectural Management，2019，26（9）.

[5]朱婷婷.关于房地产融资新渠道的探讨[J].全国流通经济，2019（22）：87-88.

[6]刘泽东，韩光林.我国股权众筹合格投资者制度的构建研究[J/OL].金融发展研究：1-7[2019-10-09].https：//doi.org/10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.09.005.

[7]单琳.夹层融资的交易模式分析[D].对外经济贸易大学，2018.

作者简介：陈冲（1994-），女，汉，江苏句容人，硕士研究生在读。研究方向：建筑与土木工程；庄文安（1994-），男，汉，江苏连云港人，硕士研究生在读。研究方向：建筑与土木工程；陈胡（1970-），男，汉，江苏句容人，项目经理，大专。研究方向：工程施工及管理。