我国公募REITS 正扬帆起航。REITs 起源于美国，亚洲REITs 市场起步于二十世纪初，发展迅速。我国当前的REITs 主要立足基础设施建设，公募REITs 正扬帆起航。国内近期推出的REITs 主要是与基建项目挂钩，与传统的基建融资方式相比，REITs 在拓宽融资渠道、盘活存量资产、降低地方政府债务压力等方面具备较大的优势。

1. 何为REITs？ .................................................................................................................................. 5

1.1. 什么是 REITs？——房地产证券化的重要手段 ................................................................ 5

1.2. 源于何处？——源于美国，亚洲发展迅速，我国REITs 正扬帆起航 ............................ 6

1.3. Why REITs？——投融资多视角看REITs 的发展优势 .................................................... 11

2. 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 ............................................................................ 13

2.1. 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金概览........................................................... 13

2.2. 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金基础资产概览........................................... 19

2.2.1. 深圳项目..................................................................................................................... 19

2.2.2. 合肥项目..................................................................................................................... 19

2.3. 富国首创水务封闭式基础设施REITs 原始权益人及项目运营管理机构 ..................... 19

2.4. REITs 项目基金管理人概览 ................................................................................................ 22

2.5. REITs 项目基金托管人概览 ................................................................................................ 24

3. 环保契合公募REITs“三个聚焦”，关注轻资产转型与优质运营资产价值重估 .................... 26

3.1. 水务项目契合REITs 要求，REITs 发行促水务发展迎变革 ........................................... 26

3.1.1. REITs 首批试点项目优中选优，水务项目契合 ...................................................... 26

3.1.2. 水务稳定扩张兼具成长，REITs 发行水务发展模式迎变革 ................................. 28

3.2. REITs 底层水务资产优质，成长稳定 ................................................................................ 33

3.2.1. 首创水务封闭式基础设施项目底层资产包括深圳项目与合肥项目..................... 33

3.2.2. 深圳项目：位于深圳核心区域，核心资产处理规模稳中有升............................. 35

3.2.3. 合肥项目：区域发展潜力大，项目成长性较好..................................................... 37

3.3. 底层资产成本刚性可调价，盈利能力有保障................................................................... 39

3.4. 底层资产现金流优异，高质量发展为高分红奠定基础................................................... 42

3.5. 资产运营管理方及基金管理人有望构建专业经验壁垒................................................... 43

3.5.1. 在手水务资产规模行业领先，首创股份运营管理能力强..................................... 43

3.5.2. 富国基金项目团队专业性强..................................................................................... 45

4. 风险提示 ........................................................................................................................................ 46

4.1. 与公募基金相关的风险....................................................................................................... 46

4.2. 与基础设施项目相关的风险............................................................................................... 47