中央经济工作会议：近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”；近8 年6 次提及“住房租赁”，2020 年给与多维度政策描述。2016 年以来，在中央统一领导下，地方政府因城施策，房地产调控从供需两端齐发力，房价逐步回归理性。我们预计，“房住不炒”定位未来不变，长效机制政策框架不会松动，“因城施策”，“因企施策”也将进一步延续。租赁住房市场的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020 年，全国共颁布租赁相关政策超过240条，以权益保障、市场监管类政策为主，占比超过7 成。我国租赁市场空间广阔深厚，预计2030 年，租金GMV（成交金额流量）将达到4.6 万亿元，租赁人口达2.7 亿，未来，在政策不断支持鼓励下，租赁市场前景将持续向好。

一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾............................................................................................. 1

（一）近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒” ......................................... 1

（二）近8 年6 次提及“住房租赁”，2020 年给与多维度政策描述 .......................................... 1

二、2021 两会政府工作报告及历年回顾.................................................................................... 4

（一）延续以“稳”为主的主基调 ........................................................................................... 4

（二）关注大城市住房问题，强调住房的居住属性 ..................................................................... 5

（三）老旧小区改造利好物业管理行业 ............................................................................................ 6

三、从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段 ........................................................ 11

（一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展 .................................................................................. 11

（二）城市更新纳入规划，向“宜居”型城市进军 .......................................................................... 11

（三）首提物管行业，发展进入快车道 .................................................................................. 11

四、行业三维度政策：房企、银行、土地..................................................................................... 16

（一）三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段 .......................................... 16

（二）房地产贷款集中管理制度影响可控，鼓励转向长期经营模式 ....................................... 18

（三）土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 ....................................................... 19

五、投资建议 ................................................................................................................................................... 20

七、风险提示 ............................................................................................................................... 20

插 图 目 录 .............................................................................................................................................. 21

表 格 目 录 .................................................................................................................................... 21