2020 年 4 月 30 日，中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国基础设 施公募 REITs 试点正式起步。由于目前国内 REITs 市场尚不成熟， 我们通过对成熟海外 REITs 市场的研究以期对国内 REITs 发展与投 资提供经验参考，本文为上篇，研究对象为美国和日本 REITs 市场。

1. 引言.......7

2. 美国 REITs.........9

2.1. 美国 REITs 的发展概况...........9

2.1.1. 萌芽期（1960 年-1967 年）. 10

2.1.2. 小幅成长期（1968 年-1972 年）....... 13

2.1.3. 冷却期（1973 年-1978 年）. 14

2.1.4. 成长期（1979 年-2006 年）. 15

2.1.5. 成熟期（2007 年至今）....... 16

2.2. 美国 REITs 的设立条件及税收政策...17

2.2.1. 美国 REITs 的设立条件........ 17

2.2.2. 美国 REITs 的税收政策........ 18

2.3. 美国 REITs 的特点...19

2.3.1. 长期收益率较高...... 19

2.3.2. 与其他投资品的相关性较低 20

2.3.3. 收益波动性小.......... 20

2.4. 美国 REITs 的分类...21

2.4.1. 根据资金募集方式分类........ 21

2.4.2. 根据投资形式分类.. 22

2.4.3. 根据物业和融资类型分类.... 23

2.4.4. 根据结构划分.......... 24

2.4.5. 各类型 REITs 收益率比较.... 25

2.5. 美国基建 REITs 代表性案例分析——美国电塔...........29

2.5.1. 公司概要.... 29

2.5.2. REITs 结构. 31

2.5.3. 经营与财务分析...... 33

2.6. 美国零售地产 REITs 代表案例分析——西蒙地产集团...........37

2.6.1. 历史沿革.... 38

2.6.2. REITs 结构. 38

2.6.3. 经营与财务分析...... 39

2.7. 美国 REITs 发展经验总结...42

2.7.1. 美国 REITs 诞生时的社会经济与房地产行业背景...... 42

2.7.2. 美国 REITs 的设立条件与税收优惠.. 42

2.7.3. 美国 REITs 的投资优势........ 43

2.7.4. 美国分物业类型 REITs 年化收益率比较........ 43

2.7.5. 美国 REITs 估值方法借鉴.... 44

2.7.6. 美国公司制 REITs 的伞形结构.. 44

3. 日本 REITs.......44

3.1. 日本 REITs 发展概况...........44

3.1.1. 设立背景.... 45

3.1.2. 发展与成熟 46

3.2. 日本 REITs 制度设计...........49

3.2.1. 成立流程与上市条件............ 49

3.2.2. 监管机构与相关法案............ 49

3.2.3. 税收制度.... 50

3.3. 日本 REITs 底层资产类型...51

3.4. 日本 REITs 收益率分析.......52

3.5. 日本 REITs 典型案例分析：日本普洛斯房地产投资信托基金投资公司...........55

3.5.1. 投资者情况 56

3.5.2. 持有资产情况.......... 57

3.5.3. 财务分析.... 58

3.5.4. 负债情况.... 59

3.6. 日本 REITs 发展经验总结...60