我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中TOD 相关旧改面积占比50%，对应利好资金实力强+具备TOD 及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科A 等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的TOD 开发经验，值得重点关注。

1 广州市发布城市更新规划，拟推进旧改项目297 个 ...................................................................... 4
1.1 存量情况：土地增量空间矛盾日益凸显，“三旧”改造用地占比大 ........................................................................ 4
1.2 规划范围：聚焦广州活力创新走廊，TOD 为主要发展导向 ................................................................................ 4
1.3 推进计划：更新规模稳步提升，年均推进20 平方公里 ...................................................................................... 6
1.4 本次规划特点：时间长、规模大，多措并举突出高质量城市更新 ....................................................................... 7
1.5 政策组合：2023 年以来广州市多次调整城市更新政策，“重启”旧改 .................................................................. 7
2 多家房企布局广州城市更新 .......................................................................................................... 8
2.1 非上市房企项目数量和改造金额较多 .................................................................................................................. 8
2.2 旧改主体头部效应显著 ........................................................................................................................................ 9
2.3 重点关注标的中，越秀地产、保利发展、万科A 均具有在广州市开展旧改项目的经验 ................................... 10
3 越秀地产：深耕广州，具备参与本次城市更新先发优势 ............................................................. 11
3.1 股权架构：双国资背景加持，股东实力强劲 ..................................................................................................... 11
3.2 销售情况：销售稳增长，广州业绩亮眼 ............................................................................................................ 11
3.2.1 销售额超千亿，品牌认可度高 ................................................................................................................ 11
3.2.2 大湾区业绩占据半壁江山，大本营广州独占鳌头 ................................................................................... 12
3.3 拿地情况：坚持聚焦大湾区、以广州为中心的发展策略 ................................................................................... 12
3.4 拿地模式：多元化拓展渠道，具备TOD 开发及旧改能力 ................................................................................. 12
3.5 财务情况：债务结构健康合理，具备资金优势 .................................................................................................. 13
4 投资建议 ..................................................................................................................................... 14
5 风险提示 ..................................................................................................................................... 14