首批集中供地热度较高，二批供地规则多方面完善：首批集中供地整体较 热，22 城平均溢价率达15%，较2019 年（14%）、2020 年（13.1%）呈 上升趋势，部分热点城市土地溢价率超30%，高地货比地块占比超40%， 甚至出现“面粉比面包贵”现象，与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。 为平抑土拍高热情绪，8 月自然资源部完善供地制度，各地相继调整土拍 规则，涉及下调土地溢价率上限；竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为 “摇号”等，引入“竞品质”等方案；设置“禁马甲”规则；提高竞拍门 槛；限制单一房企参拍土地数量；规范购地资金及参拍企业资质等。

一、前言 ........................................................................................................................ 4

二、首批集中供地热度较高，二批供地规则多方面完善.................................................. 4

2.1 首批集中供地热度较高，与“稳地价”初衷相违背 .................................................... 4

2.2 平抑市场土拍热度，二次土拍规则重新部署 .......................................................... 6

三、二批土拍明显降温，央国企成拿地主力 ................................................................... 8

3.1 二批供地规模较首批略增，各城市分化明显 .......................................................... 8

3.2 二次拍地整体降温，流拍率明显上行 .................................................................... 8

3.3 央企及国企为拿地主力，“丰收”依旧 ....................................................................10

3.4 拿地端毛利率企稳，热点项目盈利空间较首批略有改善 ........................................12

四、多因素抑制房企拿地意愿，短期低热度仍将延续 ................................................... 12

4.1 房企资金端“内外交迫”，补库存意愿较低 .............................................................12

4.2 短期土拍热度或仍处低位，央国企迎来“拿地窗口期”.............................................13

五、投资建议 ............................................................................................................... 14

六、风险提示 ............................................................................................................... 14