基建REITs 政策重磅出台，基建打开全新空间。近日，证监会与发改委联合下发《关于推进基建REITs 试点相关工作的通知》，标志着我国公募基建REITs 将正式启航。我国经历过去数十年快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产。这些资产广泛的存在于地方政府、城投公司、社会资本手中。然而长久以来，他们都缺乏一个有效的退出渠道，长期持续的投入使得其负债压力逐年增加。而另一边，则是我国不断增长的居民财富及机构投资者对于长期稳健收益的金融产品需求。基建REITs 的推出恰逢其时，将成为盘活我国巨量存量基建资产的利器，有望促进地方政府及相关投资人降低杠杆、增加基建资金新来源、打开基建发展新空间。同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场，促进我国资本市场健康发展。

1. 重磅文件出台，国内基建REITs 恰逢其时 .............................................................................................................4

1.1. 证监会发改委力推基建REITs，万亿市场将启航 ..........................................................................................4

1.2. 盘活存量基建资产利器，有望打开基建投资新空间 ......................................................................................4

2. 基建REITs 的特点及在我国的早期实践 ................................................................................................................7

2.1. 标准REITs：一种长期稳健回报的权益型工具 .............................................................................................7

2.2. 商业物业类REITs 为基建REITs 提供经验 ...................................................................................................8

2.3. 目前我国已有3 例基建领域类REITs 发行 ................................................................................................. 11

2.3.1. 广朔实业ABN 项目 ........................................................................................................................ 11

2.3.2. 沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划 .................................................................................................. 12

2.3.3. 四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划 ........................................................................................ 14

2.3.4. 三单基建类REITs 总结................................................................................................................... 15

3. 基建REITs 的国际发展与及其经验启示 .............................................................................................................. 16

3.1. REITs 起源美国，基建REITs 是其第二大品类 ............................................................................................ 16

3.2. 澳大利亚、新加坡、香港、印度均积极推出基建REITs .............................................................................. 19

3.2.1. 澳大利亚....................................................................................................................................... 19

3.2.2. 新加坡/香港 .................................................................................................................................. 20

3.2.3. 印度InvITs ................................................................................................................................... 21

3.3. 海外基建REITs 的总结与启示 .................................................................................................................. 22

4. 发展基建REITs 对当前我国具有重要现实意义 .................................................................................................... 22

4.1. 对地方政府：盘活巨量存量资产，降低杠杆率，补充基建资金来源............................................................. 22

4.1.1. 地方政府在去杠杆背景下融资渠道受限 ........................................................................................... 22

4.1.2. 基建REITs 可以盘活存量资产，补充基建资金来源........................................................................... 23

4.1.3. 基建REITs 有望降低地方政府负债率............................................................................................... 24

4.2. 对PPP 社会资本及建筑企业：实现商业模式闭环，增强业务可持续性 ......................................................... 24

4.3. 对金融市场投资者：提供新的大类资产配臵渠道 ....................................................................................... 26

4.3.1. 基建REITs 提供了一种新的大类资产配臵渠道，从海外市场看取得了较好的回报 ............................... 26

4.3.2. 基建REITs 与银行、保险等长线资金相契合..................................................................................... 27

4.4. 对相关服务商：为基建资产评级、咨询、交易等服务带来新机遇 ................................................................ 28

5. 投资建议及重点标的 ......................................................................................................................................... 30

5.1. 重点标的一：龙元建设 ............................................................................................................................ 30

5.2. 重点标的二：中国交建 ............................................................................................................................ 32

5.3. 重点标的三：葛洲坝 ............................................................................................................................... 33

5.4. 重点标的四：四川路桥 ............................................................................................................................ 35

6. 风险提示.......................................................................................................................................................... 37