关键词：上海；土拍规则；溢价上限
摘 要：
内 容：　　“五一"假期前，上海市土地交易市场举办线上信息交流会，预告了上海第一批住宅用地集中出让及相关情况，同时出台全新宅地出让“限价竞价"规则：最高报价一般限定为起始价的110%。即设置了10%溢价上限，当达到上限之后，以一次书面报价为准，同时不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
　　作为全国实施住宅用地集中出让的22个试点城市之一，上海将于5月第三周发布今年第一批住宅用地集中出让公告，首批集中出让住宅用地涉及52幅地块，土地面积累计达250公顷。
　　竞价方式进行调整
　　本次在线土地信息交流会共有200多家企业参与。
　　按照本次出台的宅地出让“限价竞价"规则，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次供地出让最高报价一般限定为起始价的110%。
　　同时，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价"。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
　　“土地是房价最重要的组成部分，价格高低决定了未来的房价，如果只是单纯从土地端做限定，一方面不利于房企健康发展，另一方面如果利润空间过窄，会间接降低房屋的建筑品质，同时不利于用户居住体验的提升。"
　　58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，上海的土拍政策在当下是非常具有指向意义，从源头对土地价格进行限制，由此给出合理预期。
　　如今年上半年，上海市区某些板块的楼板价拍出了高溢价，普陀内中环一幅纯宅地，楼板价从6.2万元/平方米起拍，一直拍到了8.43万元/平方米。这是牛年上海宅地的首次竞拍，3组房企激烈竞夺321轮，把溢价率推到了36%。
　　克而瑞研究中心总经理林波则表示，近期广州、重庆、无锡等地集中土地出让带来溢价率升高地价创新高，上海未雨绸缪，提前调整规则避免出现地价大涨的情况。
　　但也有业内人士指出，这一规则可能给串标留下了口子。比如一块地有5家房企竞拍，大家事先商定一个价格，竞拍时在接近10%的价格前停止举牌，最后私下商议一个股份比例，这样既保证了利润，又保住了上海市场的份额。
　　首批集中供地250公顷
　　此次在线土地信息交流会透露，上海将在5月第三周(5月17日~5月20日)发布2021年第一批住宅用地集中出让公告，将集中出让住宅用地52幅，土地面积约250公顷。
　　从地块分布看，浦东新区4幅，徐汇区、静安区、普陀区、杨浦区各1幅，闵行区、宝山区各6幅，嘉定区、崇明区各3幅，金山区2幅，松江区7幅，青浦区5幅，奉贤区8幅，临港新片区4幅。在第一批52幅住宅用地中，租赁住房约9幅。
　　另外，上海第二批住宅用地将在8~9月集中出让，第三批将在10~11月集中出让。
　　据了解，上海全年住宅用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城供应力度。在正式发布第一批住宅用地出让公告前，通过本次交流会方式提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。
　　接下来，上海市土地交易市场将根据市场各主体的网上提问，统一发布书面解答和提示指引。
　　截至目前，长春、广州、无锡、重庆、沈阳5个城市已经举行了今年首批集中供地的出让。（文章来源：每日经济新闻）