行业的市场调控在中长期将保持定力，但调控基调趋严不会是常态，政策的适当纠偏仍有必要，当前重点区域及城市调控政策严厉程度仍为史上最严阶段，稳字当头的首要目标意味着2021 年房地产政策大概率使市场供需关系维持在一个相对平衡点。考虑到政策着力点并非打压需求，而是以防风险为主，对于2021 年的政策基调大可不必过于悲观。

1 十四五视角下的政策预期管理 ............... 1

1.1 “房住不炒”一以贯之 .............. 1

1.2 房地产调控将呈现常态化，2021 年政策以防风险为主 .............. 1

1.3 城市群建设将成为“十四五”重要增长级 ......................... 2

1.4 户籍制度改革消除要素流动障碍 ....... 3

1.5 融资管控升级 ....................... 4

2 行业：基本面承压，景气度面临下行 ......... 7

2.1 销售保持韧性 ...................... 7

2.2 分化行情持续发酵 .................. 8

2.3 土地市场如期降温 .................. 9

2.4 2021 年行业研判 ................... 10

3 企业：规模与质量兼顾，格局逐步固化 ...... 14

3.1 销售：增速下滑，集中度继续提升 .... 14

3.2 拿地：扩张步伐延续，土地成本抬升 .. 16

3.3 融资：债务压力加剧，成本边际改善 .. 17

3.4 财务指标：业绩增速和利润率下滑，债务压力增加 ................ 19

4 房地产板块表现与估值 .................... 20

5 投资策略：估值优势凸显，甄选价值个股 .... 22