我们认为房地产已经由过往注重开发步入管理、交易、退出等全周期的大房产运营时代，未来每个子环节都蕴含着机会。从投资建议的角度来看，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，我们下调行业评级至“中性”，下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等；经纪行业建议关注平台模式逐见成效，具备“房、客、人”优势的行业龙头企业如贝壳、我爱我家。

房产开发：毛利率下行隐忧仍存，龙头房企优势持续扩大

房产管理：“大行业小公司”格局，物管高速增长仍将延续

房产交易：经纪发展空间依旧广阔，平台化大势所趋

房产退出：公募REITs正式启航，资产退出渠道进一步拓宽

投资建议与风险提示