降低存量首套住房贷款利率，有助于减少家庭利息支出以及缓解提前还贷的现象。考虑到个人购房贷款有部分为二套房房贷以 及本次政策规定新发替换存量的利率在LPR 上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。根据我们的判 断，有两个阶段的发放的房贷或最多受益（见图表1）。1）2010-2015 年发放的房贷，总量约9.27 万亿元，对应利率水平在 4.63-7.62%之间；2）涨价去库存后的2017 年三季度到2022 年一季度发放的贷款，利率区间在5.01-5.75%之间。我们认为存量贷 款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出 节流，也能一定程度上促进消费和投资；另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、 消费贷置换存量房贷的情况。