成长属性依旧，龙头优势渐显。成长属性依旧，龙头优势明显。2019 年21 家物业公司合计的营业收入为447.1 亿元，同比增长36.3%，其中大中型公司成长性更优。盈利能力与营收增长趋势一致，行业的高成长属性并未变化，大量中小型公司将带动行业整体利润率维持当前的较高水平，对行业利润率见顶回落的担忧仍为时过早。此外，行业资产负债率逐年下降，杠杆水平低经营风险小，2019 年平均资产负债率46%，扣预后资产负债率仅38%。

1 成长属性依旧，分化趋势渐显 . 5

1.1 成长属性依旧，龙头优势明显 ....... 5

1.2 盈利能力稳中有降，与规模增长趋势基本一致 ...... 11

1.3 货币资金稳健增长，杠杆水平逐年下降 .... 12

2 物管业务：外拓能力重要性凸显，收购理性“质”在“量”先 ........... 14

2.1 营收仍处高增通道，利润率逐步趋稳 ........ 14

2.2 在管面积持续扩张，大型公司项目储备更优 .......... 17

2.3 两大趋势：非住、三方项目占比逐年攀升 . 20

2.3.1 三方项目占比提升，外拓能力逐渐成熟 20

2.3.2 非住领域空间广阔，头部企业抢占高地 21

2.4 “质”在“量”先，收购战略愈发明晰.. 23

3 增值服务：利润占比逐年攀升，社区增值服务方兴未艾 ............ 24

3.1 营收成长性更佳，利润占比逐年上升 ........ 24

3.2 社区增值服务方兴未艾，把握成长大机遇 . 26

投资建议 ........... 28

风险提示 ........... 28