加速推动保租房REITs 试点落地，是对房地产新发展模式的积极回应。2022 年3 月18 日，证监会表示正着重开展推动保障性租赁住房公募REITs 试点项目落地的工作。此番表态也是在近期国务院金融委会议后做出的。我们认为本次推进保障性租赁住房REITs 项目试点，是对于房住不炒基调下加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的积极回应，也是对探索房地产行业新发展模式的良好落实。

1. 加速推动保租房REITs 试点落地，支撑房地产向新发展模式转向............................................................... 1

1.1 保租房REITs 试点是对探索房地产行业新发展模式的积极回应 ......................................................... 1

1.2 当前保租房发展需求迫切、空间广阔 .................................................................................................... 2

1.2.1 核心城市住房供需矛盾突出 ......................................................................................................... 2

1.2.2 中国城镇租户比例仅为发达国家水平的三分之一，可能进一步提升 ...................................... 3

1.3 保租房已成为我国住房保障体系中的重要组分 ..................................................................................... 4

1.3.1 中国住房保障及租赁市场发展历程：快速发展后回归保障性主导 .......................................... 4

1.3.2 保租房已成为我国住房保障体系中的重要组分和主要增量 ...................................................... 5

1.4 保租房REITs 有助于打通住房租赁退出环节，拓宽融资渠道 ............................................................. 6

1.4.1 保障性租赁住房发展主要面临依赖政府托底和融资渠道有限的问题 ...................................... 6

1.4.2 保障性租赁住房REITs 有助于打通住房租赁退出环节，拓宽融资渠道 .................................. 7

2 保租房REITs 产品收益率偏低，估值需重点关注土地及运营成本................................................................ 8

2.1 保租房纳入REITs 发行范围始于958 号文，各地陆续出台配套政策 ................................................. 8

2.2 保租房REITs 具备较强的民生属性，收益率偏低 ................................................................................ 8

2.2.1 从海外来看，租赁类REITs 的收益率和息率较低...................................................................... 8

2.2.2 我国保租房REITs 收益率偏低且提升难度较大 ......................................................................... 9

2.2.3 成本及运营端的优化，尤其是土地成本控制，对保租房收益率提升至关重要 .................... 10

2.3 适用DCF 法估值，重点关注三大要素 ................................................................................................. 10

3 保租房REITs 潜在受益标的：建设和运营方面具备先发优势的开发商和代建企业 ...................................11