海外 REITs 发展主要受机制优化与业务创新推动。美国及亚洲主要市场 REITs 的推出多源于相关税收优惠政策及法律法规的出台。其中，美国受 益于机构投资人便利化与组织架构革新成为全球最大 REITs 市场，而日本 在央行支持下打造了亚洲市场规模最大的 REITs 市场。

1、 海外 REITs 的发展实践...........4

1.1、 美国：税法改革与组织架构革新双轮驱动 .......... 4

1.2、 日本：经济发展领导，央行政策助力.... 8

1.3、 新加坡：政府主导，国际化平台......... 10

1.4、 中国香港：起步晚，发展慢.. 13

2、 REITs 收益率：稳定分红支撑海外 REITs 的较高回报率 .14

2.1、 美国：REITs 指数回报中性，股息率 4%，工业类表现佳............ 15

2.2、 日本：J-REITs 指数趋同于股指，股息率 3.5%~ 4%，工业、混合类表现较好 ....... 19

2.3、 新加坡：S-REITs 指数显著跑赢股指，股息率 3.7%~4.3%，地产类表现较好 ........ 23

2.4、 中国香港：REIT 指数与恒指走势一致，股息率 5%~8%，领展一枝独秀.. 26

3、 流动性：各地差异较大，美国最佳......27

3.1、 美国：高流动性，市场分散.. 27

3.2、 日本：成交相对分散，外国投资者为主............ 28

3.3、 新加坡：成交相对集中 ......... 29

3.4、 中国香港：成交集中度最高.. 29

4、 海外 REITs 情况总结 ............29

5、 我国基建 REITs 投资展望 .....30

5.1、 预计首批项目“小步快走，优质优价”... 30

5.2、 预计分红回报率在 4%~6%之间，年化综合回报率将在 6%~14%之间 ...... 31

5.3、 价格走势：短期看流动性，中期看资产质量和内生增长，长期看管理人... 32

5.4、 投资者：对“固收+”属性投资人具有吸引力 ....... 32

5.5、 未来尚待解决的问题............. 33

6、 风险分析...34

7、 附录：前海鹏华类 REITs 案例探讨.....34