投资分析报告

• 房地产行业：三四线的韧性系列报告二
  今年4a月以来，三四线韧性仍然超预期，微观数据持续验证。从全国、省份、城市三个层面数据来看，三四线韧性持续超预期。
• 房地产行业：基本面仍然向好－8月核心城市新房二手房月报
  8 月新房成交套数同比进一步提升。我们统计的43 个城市，8 月同比+17%，环比+1%，今年以来累计同比-8%。分结构来看，一线城市：新房成交套数月同比+43%，环比+24%，今年以来累计同比-11%。二线城市： 8 月同比+7%，环比-13%，今年以来累计同比-3%。三四线城市： 8 月同比+19%，环比+8%，今年以来累计同比-10%。
• 房地产行业：景气程度再升，政策环境变化－2020年1－8月数据点评
  8 月行业基本面继续复苏，开发投资、销售面积、销售金额、到位资金同比 增速再创年内新高，但新开工和拿地节奏放缓，部分城市因城施策加码稳定 预期。房企融资新制度正在推进，强化“融资集中度”逻辑，强化具备优 质杠杆、优质储备房企的竞争力。重点推荐：1）具备融资优势、信用评级 高的龙头房企：万科 A、金地集团；2）成长型房企，在未来有望受益于信 用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3）物业管理和存量资产龙 头：招商积余、新大正、大悦城。
• 房地产行业：销售热度仍存惯性，土地投资抑制显现
  8 月新房销售增速进一步提升，全国商品房销售金额单月同比+27.1% （+10.6pc），其中销售面积同比+13.7%（+4.2pc），销售均价同比+11.8% （+5.3pc）。二手房市场情绪总体趋稳，但部分热点城市短期惯性较强。贝 壳数据显示，8 月 17 个重点城市二手房成交量环比-7%，累计同比收窄至-1%； 17 城中 10 城业主涨价占比下降，上海、广州、杭州等城业主涨价占比提升。
• 房地产行业：交易所细则出炉，首批翘首以待－关于基础设施REITs近期进展的点评
  继证监会8 月7 日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》之后，9 月4 日晚，沪深交易所同时发布公募REITs 业务相关配套文件的公开征求意见稿，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为。交易所细则对REITs 全生命周期的管理进一步细化，我们预计首批项目落地已渐行渐近。
• 房地产行业：销售量价齐升，投资维持高位－1－8月统计局房地产数据点评
  国家统计局公布 2020 年 8 月房地产市场运行情况。8 月房地产销 售面积、投资额、新开工面积分别为 14855 万平方米、13129 亿 元、19885 万平方米，同比增速分别为+13.7%、+11.8%、+2.4%， 前值分别为+9.5%、+11.7%、+11.3%。
• 房地产行业：稳增长降负债行稳致远，否极泰来静候修复－2020年中报回顾
  2020 年上半年，上市房企营收增长、业绩下滑，毛利率、净利率小幅下滑， 有息负债率下降。我们统计的 140 家 A+H 上市房企 2020 年上半年营收总 计 20851.3 亿元，同比增长 6.0%，归母净利润总计 1976.6 亿元，同比下 降 14.1%。受疫情影响，上半年房企整体收入结算速度放缓，业绩下滑。
• 房地产行业：金融审慎监管下的估值拐点，长线资金入场－重大事项点评
  泰康成为阳光城重要股东，阳光城控股股东作出2020-2029 年业绩承诺。这是行业性的事件。在行业走向去杠杆，平台化的历史进程之中，长线资金入场，盈利预期更为明朗，都可能成为行业估值底部显著上行的催化剂。
• 房地产行业：景气下行明确，看好地产超额收益－2020年9月投资策略
  9 月组合为金科股份（土储充足、业绩高增、高潜力小龙头代表）、金地 集团（土储分布佳、显著受益于一、二线回暖）、华夏幸福（回款率拐点、 模式再获验证）。
• 房地产行业：从关联方视角看上市物企发展潜力－物业管理企业全景图
  从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9%）。
• 房地产行业：8月房企销售持续火爆，沈阳提高二套首付比
  本周申万房地产板块收于4241.90 点，累计下跌 1.17%，同期上证综指累计下跌1.42%，深证成指累计下跌1.41%，沪深300 累计下跌1.53%；横向对比，板块表现位于上游。
• 地产行业：政府严控房企杠杆，资产土储稳健优先－研究报告
  根据克而瑞数据，百强房企 8 月销售全口径总额同比增长 29.1% 至 11,175 亿 元，权益销售总额同比增长 26.4% 至 7957 亿元，销售复苏仍然良好。房企中报 业绩普遍受卫生事件影响，营收增长放缓，毛利率、核心净利率均有所下降。政府 致力去行业杠杆、设下三条红线以严控总债融资增长。我们预期房企资金流动性的 压力下，均价将维持疲弱，低线城市房价尤其受影响。我们继续看好杠杆水平相对 较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企，如中海、 华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。
• 房地产开发行业：投资维持高速增长，单月销售同比大增－8月统计局数据点评
  单月房地产开发投资同比维持两位数增长。8 月房地产投资金额 13129.4 亿 元，同比增长 11.8%，1-8 月累计投资额 88454 亿元，同比增长 4.6%，增 速提高 1.2 个百分点。分地区看，1-8 月西部、东部和东北地区房地产开发 投资额累计同比分别增长 7.9%、5.5%和 4.0%，中部地区累计同比降低 1.1%，降幅缩窄 2 个百分点。
• 房地产行业：投资高位、销售靓丽，上调全年销量同比至0％－1－8月月报
  1-8 月开发投资同比+4.6%，较前值+1.2pct；1-8 月新开工面积同比-3.6%，较 前值+0.9pct；1-8 月竣工同比-10.8%，较前值+0.1pct；1-8 月施工同比+3.3%， 较前值+0.2pct。1-8 月的土地购置面积同比-2.4%，较前值-1.3pct；土地成交款 同比+11.2%，较前值-1.0pct。8 月投资同比连续 5 个月涨幅扩大，并再创年内 新高，持续展现低库存背景下地产投资的较强韧性；拿地和开工的放缓、以及 竣工的偏弱，都可能源于融资新规的影响，不过考虑到目前行业的低库存下的 补库存需求，我们对于后续的开工和竣工依然保持积极的观点，并依然维持竣 工将呈现 2-4 年趋势性走好的判断。从结构来看，东部、中部和东北区域投资 增速继续上行，并保持两位数以上增长，西部区域投资增速高位有所回落。新 冠疫情之下，我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。
• 房地产行业：景气下行报表修复，如何看待当前地产板块－典型房企2020中报阐微
  20 家样本房企20H1 期末的净经营资产平均值为3311 亿元，相对2019年末有所减少，这是2010 年以来的首次行业性缩表。同比上年同期增长18%，降低3pct，延续了2018 年至今的回落态势。样本房企20H1 自由现金流平均值为228 亿元，相对2019 年的-170 亿元大幅增加398 亿元，自由现金流延续改善。房企扩张放缓的主要原因并非债务限制，而是主观上的规模诉求降低。
• 房地产行业：深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大－深圳园区研究专题报告
  深圳产业园区规模大，园区物业可拓展空间大。深圳市目前拥有超过 7200 个 产业园区，并且 2020 年规划 122 个新增重大园区项目。大体量及政策利好赋 予深圳园区物业广阔的发展空间。
• 房地产行业：需求端表现强劲，资金面继续改善－国家统计局前8月房地产行业数据点评
  销额累计同比转升，销面单月同比升幅创 2017 年 6 月以来新高：前 8 月 商品房销面及销额同比分别降 3.3%及升 1.6%，销额同比转升，销面降幅 继续收窄，单月同比升 13.7%，升幅创 2017 年 6 月以来新高，单月销面 绝对量也为历史同期最高水平，销售表现亮眼。分区域看，前 8 月东部、 中部、西部及东北部销面累计同比分别为 0.8%/-8.5%/-2.7%/-10.2%，东部 率先转正，其他区域降幅也均有收窄，从销额来看，继 7 月东部销额累计 同比转正后 8 月西部区域紧随其后，由前 7 月的降 2.5%变为升 0.3%。
• 房地产行业：难而正确，科技重塑地产之路
  将非标准、信息不对称、委托代理的交易，以自创规则的方式将其交易流程标准化，交易角色规范化。将MLS从资源型机制，变成合作型ACN机制。
• 房地产行业：逆境见证韧性，新政加剧分化－重点房企2020年半年报综述
  受疫情影响和行业毛利率的趋势性回落，上半年重点上市房企盈利同比增 速显著放缓，但是在流动性宽松和积极复工复产等供需双向改善下，行业 基本面得以快速修复，部分过热城市和过快的加杠杆节奏再次引发政策边 际收紧。房企融资新制度正在推进，印证我们 2018 年以来强调的“融资 集中度”逻辑，进一步强化具备优质杠杆、优质储备房企的竞争力。
• 房地产行业：上半年疫情影响可控，全年业绩保障度仍较高－2020年中报综述
  受疫情影响上半年行业结算净利同比下降。2020年上半年共实现营业总 收入9915.11亿，较2019年同期升4.65%。上半年共实现营业利润1492.86 亿，净利润1067.64亿，归母净利845.04亿，同比分别降13.71%，降14.06% 和降15.44%。营业利润，净利润及归属净利润出现相对明显下跌，主要 由于行业整体毛利率下降及少数股东权益提升。而从当前房企整体销售 及可结算资源看，全年行业整体结算业绩将继续具有较高保障度。