2019 年，是产业地产规模化发展的关键之年。特别是，招商运营“第三方专业化主体”的不断涌现，乃至IPO成功，标志着：产业地产已经从无序竞争的起步发展期，进入“分工”、“分权”、“分利”的快速成长期。规范化、专业化、精细化将成为未来几年产业地产演进的重要方向，产品定制化开发能力、招商数字化模式创新、运营全要素体系构建，将成为存量市场竞争的制胜法宝。

作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了初期、发展期和调整期的过程，市场规模逐渐扩大。2019 年，我国房地产市场调控政策密集出台，住宅地产作为房地产行业的细分领域，开发投资和企业资金来源增长平稳，住宅销售面积同比微增，标杆住宅企业销售形势较好。展望2020 年住宅地产市场，在宏观经济下行压力加大和疫情影响的背景下，预计仍将受房地产行业“房住不炒”的政策基调影响，新建住宅及二手住宅的需求难以大幅释放。

中国房贷市场报告属于融360 大数据研究院市场数据监测及分析类报告，主要统计监测并分析国内重点41 个城市房贷市场数据。本报告数据维度包含：首二套房贷利率、首付政策、放款时间、银行平均利率等。目前数据维度及监测频率均可实现订制需求，数据监测最高频率为1 次/周。本报告主要针对全国利率变化情况，依据监测数据对当前利率形势及未来利率趋势做出分析判断及解读，并结合政策动向及重点城市实际情况对城市利率变化原因、影响及未来变化趋势进行分析。

销售预计前高后低。2021 年前两月，商品房销售分别较之2019 年同期增长23.1%和49.6%，即使不考虑和2020 年疫情同期比，销售增速也十分明显。3 月起各地陆续出台政策，重点城市一手房交易日均同比上涨104%，二手日均同比上涨51%，政策开始发挥影响。2021 年前两月，金融机构新增居民中长期贷款13561 亿元，但全年而言我们认为按揭贷款投放仍会受到房贷集中度管理影响。近期，各地新盘推盘去化率略有下行，我们认为全年商品房销售前高后低。

经济回升，进出口总额大幅攀升：2月M1同比增长7.4%，增速比1月下滑7.3个百分点，M2同比增长10.1%，增速比1月上涨0.7个百分点；2月份我国CPI同比下降0.2%，涨幅比1月回升0.1个百分点；美元兑人民币期末汇价6.4713；PMI为50.6%，比1月回落0.7个百分点；我国进出口总额同比增67%，增速比1月上涨41.45个百分点；顺差378.7亿美元。

2021 年前2 月房地产销售面积/开发投资分别同比增长1.05 倍/38.3%，较2019年同期分别同比增长23.1%/15.7%。前2 月商品房销售均价11029.8 元/平米，分别较2020 年同期和2019 年同期增长14%和21.5%。

中央经济工作会议：近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”；近8 年6 次提及“住房租赁”，2020 年给与多维度政策描述。2016 年以来，在中央统一领导下，地方政府因城施策，房地产调控从供需两端齐发力，房价逐步回归理性。我们预计，“房住不炒”定位未来不变，长效机制政策框架不会松动，“因城施策”，“因企施策”也将进一步延续。租赁住房市场的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020 年，全国共颁布租赁相关政策超过240条，以权益保障、市场监管类政策为主，占比超过7 成。我国租赁市场空间广阔深厚，预计2030 年，租金GMV（成交金额流量）将达到4.6 万亿元，租赁人口达2.7 亿，未来，在政策不断支持鼓励下，租赁市场前景将持续向好。

行情回顾： 2021 年2 月以来，房地产（申万）板块单月涨幅7.3%，大幅跑赢沪深300 指数13.2 个百分点，板块涨幅在申万28 个行业板块中排名第5 位。

销售延续高景气度，但龙头房企拿地出现明显下滑，考虑到土储下降及供地新规影响，我们认为2021 年地产供需出现反转，楼市量价关系好于2020 年，牛市可期。

3 月5 日，两会政府工作报告提出，1）保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期；2）宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯；3）解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；4）常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈；5）新开工改造城镇老旧小区5.3万个；6）发展社区养老、托幼、用餐、保洁等多样化服务，加强配套设施建设等方面。

上周“十四五”规划和2035年远景目标纲要决议表决通过，关于房地产的内容部分，纲要指出要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权，要完善住房市场体系和住房保障体系等内容。我们认为未来房地产政策将保持一定的稳定性，通过“房住不炒”原则的强化，进一步控制核心城市房价快速上涨以及房地产金融端的泡沫风险，同时房地产市场的重心将从驱动经济增长切换为增进民生福祉。

本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。楼市方面，上年低基数与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

地产行业发展至今，对于未来如何发展的研究上，几乎没有任何“新鲜血液”，我们认为，地产也需要出圈，本报告作为开篇，先提供第一个万亿级市场之我见。

1-2 月数据关注点：为更真实展现数据，我们通过同比2019 年情况来检测数据情况。1-2 月房地产开发投资完成额累计同比2019 年增长15.7%，商品房销售金额同比2019 年增

投资建议：从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长 期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐 含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。 在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了 行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考 虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的 预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全 年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。建议投资 者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华 润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、金地集团、旭辉控股 集团、阳光城、金科股份、中南建设。

我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A 股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H 股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

融创服务、时代邻理及蓝光嘉宝发布2020 年全年业绩。融创服务收入同比增长63.5%至46.2 亿元，毛利率同比增加2.1 个百分点至27.6%，净利润同比上升123%至6 亿元。时代邻理收入同比增长62.6%至17.6 亿元，毛利率同比增加2 个百分点—至30.2%，净利润同比上升142%至2.3 亿元。蓝光嘉宝收入同比增长30.2%至27.3 亿元。毛利率同比下降0.5 个百分点至35.7%，净利润同比上升24.1%至5.3 亿元。整体而言三家物管公司的增长主要来自并购带动在管管规模的上升，蓝光嘉宝营收增长较低主要因为其并购项目集中在四季度完成，对年内收入贡献有限。然而随着物管公司纷纷上市融资参与并购，并购市场竞争将日益加剧，投拓能力、增值服务发展能力及内部管理效率高的物管公司将受惠行业整合。继续看好头部物管公司如碧桂园服务等。

品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国86 城12 万小区9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。

销售持续复苏，上半年景气度或无忧。通过观察 1-2 月销量较 19 年同期年化复合增速（11%）和较 20 年 12 月的环比增速（12 月绝对销量较高背景下环比增长仍明显高于历史同期），判断当前真实销售数据仍较为景气，100 强房企销售亦可佐证；根据流动性变化前瞻判断下半年销量或边际走弱，但暂未观察到会明显回撤的领先信号，或更多体现在结构上；持续高频的因城施策，或降低了当前房地产对宏观层面政策收紧的威胁，或利于持续的周期复苏。行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主。

3 月5 日，国务院总理李克强报告政府工作，其中房地产相关内容包括，1)坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期；2）解决好大城市住房突出问题；3）通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；4）新开工改造城镇老旧小区5.3 万个，提升县城公共服务水平。