6 月 26 日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于促进家政服务业提质扩容的意见》。 

国信房地产区瑞明团队在上期策略《楼市升温，政策两难》重点推荐金地集团、保利地产及阳光城，金地、保利均跑赢大盘。7 月组合为金地集团（显著受益于一二线楼市边际改善）、保利地产（住宅开发央企龙头，低估值+双增长）、荣盛发展（低估值+双增长）。

3、4 月小阳春高点后，需求端流动性收紧叠加价格预期管理，全国商品房销售增速持续回落。商品房销售面积6 月同比反弹3.3pc 部分来自于基数因素，1-6 月累计同比继续下滑0.2pc。6 月30 城成交面积增长放缓至9.5%（环比-4.7pc），预计一二线将回归至温和复苏轨道；随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。我们维持“销售总量下行与结构切换”的判断，预计全年销售面积同比-7%，销售金额持平。

我们认为二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度，从而平稳市场预期，是强化“房住不炒”思路的体现。我们认为大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来再投资的预期，下半年预计土地市场增速将回落，从而带动房地产投资增速下行。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。

我们在2018年10月将中资地产板块评级升至标配，2019年5月重新下调至低配。这一期间我们看到在一轮流动性释放下开发商融资以及买房者意愿都有显著改善，但监管者对于部分地区土地和房价的反弹态度审慎。

房企资金端整体延续放缓态势。1-6 月房地产开发企业到位资金84,966 亿元，同比+7.2pct，增速较1-5 月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。其中，1-6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5 月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。

房地产税是全球主要经济体普遍征收的一种财产税，其作为各国地方政府的主要收入来源，对于助推地方经济发展起到了重要的作用。全球主要经济体征收房地产税都已经有很长一段的历史，而我国囿于一些现实情况和历史因素，至今仍未对非营利性住房征收房地产税。目前我国是否已经具备了征收房地产税的条件和环境，又该如何进行征收？

在重点城市政策预期收紧下，5、6 月份全国销售有所回落，我们认为未来重点一二线城市销售仍能保持平稳，三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。同时5 月份以来融资管控下，房地产投资增速也如期下行。我们认为随着市场热度的回落，三季度行业政策环境将有所改善。

板块表现： 6 月，房地产（申万）板块单月涨幅0.90%，跑输上证综指1.86pcts，跑输沪深300 指数4.49pcts，涨幅在28 个一级行业中排名第17 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅1.12%，园区开发板块单月涨幅-1.80%，拖累指数。

（1）房地产政策当前处于收紧阶段，类似于2012 年二季度时地产政策的演绎；（2）2019 年以来地产政策的演绎和逻辑同2012 年类似；（3）一旦经济滑落出合理区间，类比于2012 年下半年的情况，地产政策存在重新放松的可能；（4）行业层面，地产景气度如果继续下行，有利于政策空间的提升，目前下行幅度较2012 年相比明显不够；（5）房地产政策即使放松，也是结构性的弱宽松，类似于2012 年下半年随着稳增长加码的跟随式宽松，中央和地方层面政策会出现分化，地方层面延续年初的微调政策，中央层面对于地产的定位并不太可能出现显著变化。

投资方面，6 月开发投资增速+10.1%，单月略有改善，源于低基数效应；新开工同比低位回升至+8.9%，同样源于低基数效应，考虑到低库存环境下18Q3-Q4 的拿地快速转负将刚性传导至新开工在19Q2-Q3 开始走弱以及18Q3 处于最高基数区间，维持后续开工将进一步走弱的判断，预计全年开工同比+2%；施工同比维持高位，虽然今年复工较强，但新开工下降将决定目前施工或已见顶；综合而言，在后续基数逐渐走高下，土地购置费进一步走弱和施工或已见顶决定了6 月投资仅暂时回升，后续将继续放缓，预计全年投资同比+8%。