国务院办公厅 8 月 18 日转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》（下称《指导文件》），限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。《指导意见》）是由国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部共同制定，并由国务院同意后发布。

7 月进入传统销售淡季，在上月的“逆势”反弹后，房地产市场回归调控下的真正面目，商品房销售明显降温，开发投资增速继续回落，大中城市房价涨幅显著下滑。值得注意的是，房贷规模收缩、房贷利率上浮、放款时间延长等态势更加严峻，房贷资金环境日益紧张。

8 月 28 日从国土部获悉，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

土地供应方面，在 7 月住宅类土地供应大幅缩量后，8 月住宅用地供应环比+37%、同比+53%，带动住宅类土地供应再度放量。土地成交方面，受上月土地供给收缩以及商住类土地持续拖累的影响，住宅类土地成交环比同比持续下滑，8 月住宅类用地成交环比-10%，同比-16%，但住宅用地成交表现相对优异，8 月住宅用地成交环比+9%，同比+13%，考虑到 8月住宅用地供给放量，将推动 9 月成交数据向好；土地供需方面，在 8 月加大供应后，土地成交/需求比重回下行趋势，降至 0.76 倍，较 7 月 1.20倍下降 36%，供需结构再度回到今年 3 月以来的持续改善状态。

8 月 28 日，国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京等 13城作为首批试点城市。1)发展租赁是 2017 年改变房地产格局的重要事件，在住宅建设用地有限的情况下，探索利用集体用地建租赁房，不仅是对土地制度的突破，也是对房地产回归居住属性的探索；2)从项目审批程序、租赁房建设和运营机制、检测监管机制、保障公共服务等方面，探索建立规则、形成可全国推广的经验；3)选取 13 城试点，较上月 12 个租赁试点城市，去除深圳，新增京沪。

销量扩散效应下的投资幻觉。本轮周期房地产投资比以往更有韧性，一是源于全局销量表现更有韧性（热点扩散效应），二是广义库存已降至低位，开发商拿地补库存还在持续，对投资有支撑，三是涨价因素，今年上游涨价对房地产名义投资有很大的贡献，建安价格指数涨了6.5%几乎对冲施工速度放缓。预计房地产投资全年增速仍在5%上下；强调虽然名义投资有一定的韧性，但实际投资已明显降至低位（2017Q1/Q2分别为4.6%/3.5%），而实际投资反映的是对上游真实需求的拉动。

随着国内楼市库存去化，房地产投资需求自 2016 年以来迎来新一轮景气周期，虽然此轮周期品价格普涨与供给侧紧密相关，但回顾历史我们认为建筑开工需求仍是支撑周期品价格的必要条件。本系列第二篇将通过实证的方式重点研究 2009 年以来房地产投资与细分周期板块价格的相关性，主要结论：1）2010 年以来建材价格平均滞后地产开工约 3 个月，建材的建筑需求占比越高，与房地产开工的相关性越高，包括水泥、钢铁、铜、PVC 等；2）建材原料与地产的相关性高于建材本身，例如焦煤、纯碱、烧碱的相关系数要分别高于钢铁、玻璃、铝，且滞后期更长；3）下游消费领域的原料价格与房地产销售指标的相关性更高，例如聚氨酯、制冷剂等。板块收益方面，建材、有色等板块与地产开工的相关性较高，我们认为随着下半年地产投资需求增速逐渐见顶，周期品价格走势将呈现分化格局，但仍存在结构性的机会，建议重点关注受益房地产投资后周期的煤炭、化工等细分行业，同时关注供给收缩幅度较大的钢铁、有色等细分行业。

2017H1，1）利润方面，房地产板块营业收入同比+3.3%，较 16 年下降28.5pct，较 17Q1 下降 5.2pct；净利润同比+25.9%，较 16 年下降 16.9pct，较 17Q1 下降 19.1pct。2）利润率方面，毛利率 31.2%，较 16 年上升 1.8pct，较 17Q1 下降 0.8pct；净利率 11.0%，较 16 年上升 1.4pct，较 17Q1 上升 0.2pct；三项费用率 11.0%， 较 16 年上升 2.4pct，较 17Q1 下降 2.1pct；少数股东损益占比 15.4%， 较 16 年下降 0.7pct，较 17Q1 上升 4.6pct。3）负债方面， 资产负债率 77.5%，较 16 年上升 2.0pct，较 17Q1 上升 1.1pct；净负债率 93.2%，较 16 年上升 16.1pct，较 17Q1 上升 5.7pct；现金短债比 1.5 倍，较 16 年下降 16%，较 17Q1 下降 8%。 4）现金流方面，销售回款同比+14.8%，较 16 年下降 26.6pct，较 17Q1 下降 12.7pct，但同期预收账款锁定率为 115%，较 16 年上升 25pct，较 17Q1 上升 12pct。

2017 年8 月23 日，北京（楼盘）华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁携手光大证券全球首席经济学家彭文生做客中国金融博物馆书院第71期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。

1.探索升级，北京推出共有产权房：2017 年 8 月，北京推出共 有产权房，全面升级替代自住型商品房。（ 1）面向人群：支持 夹心层核心家庭，明确向“新北京人”供应房源不低于 30%；（ 2） 定价与确权：低于市价出售，但以销售价格占市价比重确定产 权比例；（3）对比自住型商品房：产权确定方式灵活，更能保 证公平；（4）对比经济适用房：去除收入和户籍限制，降低进 入门槛；购房者只能享受部分产权增值，退出门槛更高。

量价情况：政策调控深化的同时叠加银行按揭逐步收紧，重点城市成 交热度继续下行；去化周期小幅上升房价升幅回落。土地市场：宅地价格 仍高，重点城市宅地争夺激烈；上半年龙头房企重视环核心城市都市圈在 圈内有发展潜力的三四线城市拿地布局。政策调控： “因城施策、分类调控”， 调控城市数量扩容，政策手段多元化执行力度强，长效机制建设加快。

截止 8 月 27 日，153 家上市房企中共有 91 家披露半年报。以总资产为加权因子，剔除万科、招商、华夏后与剔除前板块营收增速对比 11.74%：- 1.72%，净利增速对比 10.27%：26.50%，预收账款增速对比 57.08%：32.69%，存货增速对比 34.17%：21.23%。虽然上一轮周期所带来销售规模和盈利质量的改善较为可观，但是上半年房企结转态度趋于保守，反映出对未来行业景气度的担忧。