本报告主要针对全国利率变化情况，依据监测数据对当前利率形势及未来利率趋势做 出分析判断及解读，并结合政策动向及重点城市实际情况对城市利率变化原因、影响及未 来变化趋势进行分析。

疫情后全国287 城土地出让金同比增速呈波动上升趋势 。10 月为景气高点，此后市场热度略有回落。12 月全国 287 城土地出让金同比增速较上月略有下滑但仍处全年中高位，整体溢价率继续低位波动；结构上看一二线土地市场有所回暖，三四线土地出让金同比增速自高位回落 。 从量上看 287 城供应土地建面同比增速较上期有所上升，成交土地建面同比增速较上期有所下降，供销比较上期有所下降 。从价上看，全国 287 城供应土地楼面均价同比增速较上期有所上升，成交土地楼面均价同比增速较上期有所下降，溢价率较上期小幅回落 处全年中低水平 。 库存上看 11 月开工未售口径绝对库存及去化周期均有所下降 一线 、三四线库存有所上升，二线下降明显 。2021 年 1 月首周土地出让数据明显回落，但数据不具备参考性，主因今年首周法定假期相对更长 。我们认为未来两年内，三条红线，难对房企拿地总量中枢造成太大影响 。因当前时点新增拿地相较，2020 年左右结转项目来说，对资产负债表的预期正向贡献更明显，预计 2021 年一季度或超预期 。

进入2021 年,消费行业整体复苏趋势明朗，其中Q1 可选消费板块有望在去年疫情影响的低基数下实现快速修复，而龙头企业在前期积累的规模优势下通过渠道转型和产品升级，在疫情期间进一步打磨了自身的经营韧性，有望领先行业复苏进程，并具备更高的发展确定性。具体来看：1）美妆板块方面，行业依旧维持极高景气度。其中产品升级表现优异并持续深耕全渠道布局的国货品牌有望实现基本面加速成长，且预计将直接受益于监管强化趋势下带来的竞争环境相对优化，重点推荐珀莱雅、上海家化、御家汇等；2）医美板块方面，中长期看，随着消费者教育逐步深化、人均收入水平提升及供给端支撑强化，医美消费渗透率提升趋势较为确定，重点推荐关注爱美客、华熙生物等；3）可选消费方面，有望在Q1 呈现加速复苏之势，这一过程中龙头公司在前期供应链和渠道深耕基础上，通过积极数字化转型迎来发展新机遇，并受益行业出清后集中度提升趋势，重点推荐关注黄金珠宝龙头周大生、老凤祥，以及百货龙头王府井、天虹股份等。

目前针对地产金融约束影响不大。贷款集中度管理、商业银行绩效考核办法虽然定向打击债务转移，直指银行地产加杠杆的核心逻辑，但影响不大。（1）目前政策影响经量化测算影响不大。（2）经济下行，债务转移是几乎所有主要经济体大趋势，政策可能难以改变，除非科技革命找到新经济增长点。行政政策难以改变银行本质行为。且新的绩效考核仍然关注风险。

20 年全年实现商品房销面17.6 亿平米，同比升2.6%，销额17.4 万亿元，同比升8.7%，两者均创历史新高。12 月单月销面同比升11.5%，连续3 月维持两位数增长，其中有去年基数较低的缘故。分区域看，20 年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为7.1%/-1.9%/2.6%/-5.8%，12 月各区域继续全面改善，以重点城市较多的东部区域连续3 年表现低迷后20 年强势反弹，表现领先，西部区域延续增长，中部及东北部表现相对较弱。分业态来看，住宅/商业/办公楼20 年销面同比分别为3.2%/-8.7%/-10.4%，商办表现维持弱势。整体来看，年初以来销售快速回升并逐步趋稳，表现屡超预期，继续显示强劲韧性。

三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间， 同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。

国家统计局发布全国房地产开发投资和销售情况。12 月单月销售面积2.53 亿平，同比增速11.5%（前值12.0%）；开发投资金额1.20 万亿元，同比增速9.4%（前值10.9%）；新开工面积2.33亿平方米，同比增速6.3%（前值4.1%）。2020 年全年销售面积17.61 亿平，同比增速2.6%（2019 年-0.1%）；开发投资金额14.14万亿元，同比增速7.0%（2019 年9.9%）；新开工面积22.44 亿平方米，同比增速-1.2%（2019 年8.5%）。

2020 年商品房销售面积同比增长 2.6%，商品房销售金额同比增长8.7%，全年销售表现超预期。12 月当月商品房销售面积同比+11%，销售金额同比+19%，12 月销售延续11 月的热度，并处于年内较高水平。考虑到LPR 连续8 期持平，以及在房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放，在房地产长效机制的管控下，2021 年市场将平稳发展。我们预计2021 年商品房销售额实现5.2%的增长，商品房销售面积与2020 年持平。

12 月房地产投资、销售、融资高景气收官，全年销售面积和销售金额双双创出历史新高。疫情下的韧性表现，或将改善市场对于行业远期规模和头部房企成长空间的悲观预期。而随着房地产金融长效机制的落实，我们认为市场关注点将转向具备持续健康发展能力的房企，虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

1 月18 日统计局公布房地产行业数据，2020 年，商品房销售面积17.6 亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额17.4 万亿，同比增长8.7%；房地产开发投资14.1 万亿，同比增长7%。2020 年房地产销售金额/开发投资分别同比增长8.7%/7%，我们预计2021 年二者增速或将达到5.2%/6%。销售增速和开发投资增速曾作为行业投资指导性指标，如今这一意义下降。

自 16 年长效机制首次提出以来，经过 4 年的尝试和摸索， 经历了“去杠杆、贸易战、抗疫情”等内外部的冲击后，到 21 年，关于长效机制的制度安排已经日趋完善。中央对于地产行业保增长同时保民生的诉求未曾变化，但从调控方法与响应机制上进行了一定幅度的优化调整， 更多的发挥省市政府在市场调节中的作用，落实因城施策。从而实现行业规模、房价表现、地产投资增速等指 标长期平稳增长的目的。

2020年全年数据再创新高，同时销售均价同比增长 6%，全年为 A 型走势，考虑到城市成交结构影响，反映出城市间已经呈现强者恒强。单月来看，12 月数据表现略好于11 月，弱于10 月，但依然为年内高点，结合均价表现持续走低来看，预计景气度正在高位回落。由于房企的资金在内部腾挪方面也开始向强需求城市进行聚集，预计结构型城市差异在2021 年也将极其明显。考虑到热点城市土地量价齐升、需求持续走强，且价格较低能级城市更高，因此将继续推动金额类指标超市场预期（代表指标是销售金额、拿地金额、销售均价等）。我们对2021 年的总量数据依然持乐观态度，维持投资开发增速8%、销售金额增速5%的判断。

在“双循环”格局下，商业地产随整体消费持续繁荣；当前商业地产“结构性过剩”，购物中心仍有增量空间；参与者优胜劣汰，具备规模、管理优势的房企加大投资，行业集中度显著提升。视商业地产为第二增长曲线的房企借助可持续的持有运营收入更能跨越周期、良性发展。建议关注A 股新城控股和大悦城，以及H 股龙湖集团和华润置地。

水泥玻璃产量：12 月水泥产量同比增速从11 月的7.7%略下降到6.3%；12月平板玻璃产量同比增速从11 月的7.4%下降到2.4%。当前玻璃价格指数同比增速超31%，水泥价格同比下降。12 月当月商品房销售面积、房地产投资、基建投资同比增长11.5%、9.3%、4.3%，房地产投资维持韧性。

央行、银保监会于 2020 年 12 月 31 日正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行 业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面内容：(1)对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。(2)对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。(3)对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。(4)租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。

1 月18 日，统计局发布12 月地产数据。1-12 月，商品房销售面积17.61 亿平方米，同比增长2.6%；商品房销售额17.36 万亿元，同比增长8.7%。

我们测算34 家上市银行情况，静态测算下，需压降8500 亿规模，考虑过渡期后，2021 年需压降规模在3000 亿左右。样本34 家上市银行总贷款余额市占率66%，按揭贷款余额市占率89%，剩余部分按揭贷款余额占总贷款余额比重为6.5%，估计超标金额和比重并不高。

2020 年全国累计水泥产量23.77 亿吨，同比增长1.6%，其中12月单月水泥产量2.13 亿吨，同比增长6.3%。2020 年平板玻璃累计产量94572 万重箱，同比增加1.3%，12 月单月产量8378 万重箱，同比增加2.4%。2021 年看好竣工兑现与精装提质利好龙头，长期集中度提升与平台型发展逻辑不变.

房地产行业进入后开发世代，物业行业整合，连同智慧家居、智慧办公的普及驱动地产科技领域加速催化。

2020 年，信用水平下滑的房企数量有所增加，“三道红线”对房企规模增速的严格管控将 促使竞争格局趋于稳定，债务负担合理的房企优势更加显著。2021 年房企境内债和海外债均面临偿债高峰，部分偿债规模较大的房企各类杠杆提升空间均较为有限，再融资压力较大；中小型房企在行业需求端下行和融资收紧的环境下，由于经营韧性相对不足，整体信用风险有所提升。