China's National Bureau of Statistics announced that real estate investment in January to February 2019 accelerated to 11.6% year-on-year. Although the government has restrained real estate speculation in large cities and the Chinese economy has slowed, inland investment demand was strong in the first quarter of 2019. According to NBS, home transactions in 2018 reached an all-time high, with 1.7 billion square meters and CNY 15 trillion worth of homes traded, a growth of 1.3% and 12.2%, respectively, compared to 2017. According to the Statistics Bureau, strong housing prices and increased housing construction contributed to the strong growth in real estate investment.

从全国商品房销售来看，11 月销售面积同比增长 1.08%，较 10 月有所缩小，累计同比扩大至 0.2%；11 月销售金额同比增幅缩小至7.31%，累计同比与上月持平。从分线商品住宅销售情况来看，一线销售面积及金额 11 月累计同比增速均较 10 月有所上升；二线销售面积 11 月累计跌幅扩大，且销售金额的涨幅缩小；三四线销售面积及金额 11 月累计涨幅扩大。全国层面来看，1-11 月各线在低基数效应下相对平稳。我们认为，考虑基数和前期增速，行业全年销售再创历史新高已基本确定。

统计局公布 2019 年 11 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15654 万平方米、11662 亿元、19560 万平方米，同比增速分别为1.1%、8.4%、-2.9%，前值为 1.9%、8.8%、23.2%。

11 月销售面积增速有所回落，但依然保持正增长，连续 5 月正增长下销售面积累计增速进一步扩大，预计全年平稳收官。开工、拿地、投资等增速都有所回落，全年平稳发展目标基本落地，但考虑到明年销售和拿地预期都会回落，我们预计新开工、投资等增速都会平稳下滑。 

11 月房地产开发投资额同比增长 8.4%，较 10 月单月（+8.8%）继续边际下行，1-11 月累计同比增长 10.2%（1-10 月+10.3%）。11 月房屋新开工面积录得 2.9%的同比下滑，为年内首次单月负增长，我们认为一方面受去年同期基数较高影响，另一方面也体现前期9-10月房企抢开工后的自然回落。1-11月新开工面积累计同比增速收窄至8.6%（1-10 月+10.0%）。11 月土地购置面积同比下滑 0.8%（10 月+12.8%）。往前看，我们判断 12 月投资和新开工大概率仍将延续边际下行趋势，但考虑到近期政策端已呈现边际正向调整（时点早于我们预期），基本面各项指标亦可能出现早于预期的触底回升。 

当前行业需求端稳定，但龙头房企拿地意愿下降，其根本原因是土地质量的下滑。在限房价和土拍配建等因素压制下，土地资产的投资回报率持续回落，收益率下降而风险上升，最终演变成地产行业的供给端问题。重点城市的长期库存、中期库存和短期库存均处于较低水平，持续的供需失衡或将引发房地产市场价格上行风险。

展望 2020 年，不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位将继续扰动房地产板块的整体调整。当前地产股估值水平已处历史下沿，行业销量在近几年政策催化透支后将逐步回归合理中枢。

1-11 月开发投资同比+10.2%，较前值-0.1pct；11 月单月投资同比+8.4%，较前值-0.4pct。1-11 月新开工面积同比+8.6%，较前值-1.4pct；11 月单月开工同比 -2.9%，较前值-26.1pct。1-11 月竣工同比-4.5%，较前值+1.0pct；11 月单月竣工同比+1.8%，较前值-17.4pct。1-11 月施工同比+8.7%，较前值-0.3pct。

国家统计局发布 2019 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。2019 年 11 月单月销售面积 1.57 亿平，同比增长 1.1%（前值 1.9%）；开发投资金额 1.17 万亿元，同比增长 8.4%（前值 8.8%）；新开工面积 1.96 亿平方米，同比减小 2.9%（前值23.2%）。 

2019 年 11 月单月商品房销售面积、销售金额同比增速为 1%、7%，分别较上月下降 1pct、3pct。销售稳中有升，符合我们之前的判断，我们认为销售稳定的原因有以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升。四季度一、二线城市成交有望趋于稳定，三线降幅逐渐收窄。