CRIC 发布2021 年4 月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长34.0%，销售面积同比增长23.3%；百强销售均价1.49 万元，环比增长3.4%，同比增长8.7%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。

2020 年，主流商管公司克服困难，经营稳步增长。2021 年商管赛道整体供求基本稳定，但结构分化对商管运营提出更高要求。

去金融化持续，房企业绩首次出现下滑，盈利回落至2015 年水平，报表拐点和周期反映已经出现，房企的大浪淘沙拉开序幕，应对是当前房企迫在眉睫的事情。重点房企2020 年竣工略低于计划，2021 年计划竣工仍保持较高增速，重点房企2020 年新开工面积下滑8.4%，2021 年计划开工止跌小幅增长；2）从2020 年公布销售目标房企看，总销售额略超年初目标，2021 年房企目标销售增速延续下降趋势，降至11%；3）2020 年有息负债成本与2019 年基本持平，TOP11-20 有一定下行。港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等。

我们首次覆盖香港地产板块，并给予「优于大市」评级。因为新冠肺炎及疲弱的就业市场，香港房地产市场存在着短期的不明朗因素，但就着低息环境、供应短缺、国内人仕带来资金及强劲的住屋需求，我们对香港房地产市场的长线发展感到乐观。我们首次覆盖四家香港房地产公司，分别为恒基地产、新鸿基地产、新世界发展及长实集团，皆是给予买入评级。

“五一”期间12 个样本城市新房销售面积日均同比增长27%（4 月+53%），较2019 年同期日均增长59%（4 月+26%），但各城市间销售增幅分化明显。4 月百强房企销售额环比基本持平，同比增长34%，较2019 年同期增长35%。“五一”节前一周4 城出让首批“两集中”宅地，4 月累计宅地成交建面在高基数下同比微增1%，5 月中上旬仍将有9 城陆续进行首批“两集中”宅地的招拍挂程序。

尽管4 月房价环比涨幅走阔，但领先指标显示潜在购房需求呈现企稳迹象，售房者价格上涨预期也有所趋缓，我们预计中短期内房价走势有望趋于平稳，楼市调控进一步收紧的风险有所舒缓。

高增长仍在延续，精细化管理逐见成效：2020年20家主流上市物企整体营收同比增长44%，归母净利润同比增长75.8%，较2019年提升2.4个、24.5个百分点；其中前五大物企营收合计占比提升至61%，大型物企并未因规模扩大而增速放缓。降本提效及社保减免背景下，2020年物企整体毛利率同比提升2.6pct至27.4%，管理费用率同比降0.7pct至8.5%。展望未来，行业格局分散、资本加持等因素推动下，大中型物企普遍设定较高业绩增长目标，预计主流物企高增长仍将延续。

无碍宏观环境，重点物管企业经营业绩实现超预期增长：新冠疫情导致2020 年中国宏观经济增长有所放缓，但从港股上市的重点物业管理企业的经营情况来看，行业整体显现出了极强的经营韧性，绝大部分重点企业于2020 年兑现了业绩高速增长的预期。2020 年，18 家港股通物业管理企业合计实现营业收入1005.7 亿元，同比增长42.1%，实现归属公司股东净利润148.9 亿元，同比增长72.4%。

本周行情：本周（2021.04.19-04.25）物管板块平均涨幅度为1.5%，建发物业、宝龙商业、卓越商企服务一周涨幅分别为14.0%、13.0%和9.8%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、世茂服务和蓝光嘉宝，涨幅分别达到87.3%、63.2%和58.1%。

科技更可能成为物业管理公司的第二成长曲线： 科技应用符合政策引导：智慧城市、智慧社区、老旧小区改造的机会 科技外拓有较多机会：小物业公司无能力开发科技系统，而长期不使用又会被淘汰 科技可助力增值服务：用户画像、线上+线下的打通

大多数企业认识到了行业发展的现实，制定了更理性的发展策略。龙头公司的业绩增速虽然整体下降了，我们却注意到一些公司从开发建造向运营服务转型的决心，也看到了供给侧改革之下内卷化竞争结束的曙光。供给侧改革从外部推动企业控制杠杆率，传统业务盈利空间收窄，信用利差走阔，则是房地产企业主动去杠杆的诱因。2020 年底，样本公司剔除预收款的资产负债率73.4%，净负债率77.0%，企业货币资金对短期有息负债的覆盖率为129.2%，分别较之2019 年同期下降1.0%，14.9%和上升19.0%，企业报表财务情况有所改善。总体而言，理性拿地，结算增加净资产，和轻资产平台转让或股权融资，都降低了企业杠杆率。

2020 年的物业管理：规模高增长，业务多元化。1）2020 年物管公司继续通过多种方式扩张在管面积，头部物管公司在管规模均突破3.7 亿平米，行业在管面积平均同比增速为59.7%；2）我们整理的24 家港股上市物管公司的营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为43.8%、54.5%和66.2%；3）物管公司从基础住宅物业管理业务向泛物业管理渗透，包括商业运营和管理、城市运营服务以及各类增值服务，增值服务收入平均占比达到39%，毛利平均占比达到51%。