近期，多地密集公布“十四五”时期住房发展规划。进入11月份，就有无锡、西安、海南、济南、杭州、南京等6城发布了“十四五”住房发展规划或规划征求意见。在多地“十四五”住房发展规划中，“保障性租赁住房”成为关键词，频繁“出镜”。

在当前京津冀协同发展背景下，研究环首都区域住宅地价变动规律，对于宏观调控土地市场、引导土地及房地产市场健康发展具有重要意义。为了便于比较分析研究，本文首先将河北省环首都区域14个县（市、区）划分为廊坊北三县、京东南、京西京北三个区域，采用2014-2018年住宅用地出让价格数据，分析各区域住宅地价变动规律；然后，基于空间自相关模型分析方法，对环首都区域住宅地价进行全局自相关和局部自相关分析。研究结果表明：环首都区域住宅地价整体呈波动性增长趋势，但各区地价变动差异较大；环首都区域住宅地价水平在空间上具有显著相关性，绝大部分县（市、区）住宅地价与其周边地价存在局部自相关，但随时间不同，空间集聚程度存在一定差异性。

政策环境综述：流动性压力扩散，政策边际改善。“三道红线”等供给 侧改革政策出台叠加市场景气度下行使得房面临较大流动性压力，当 前已经发生实质违约或存在偿债压力的房企20 年销售规模占全国的 比例超过五分之一，行业整体承压；近期中央政策表态较为正面，部 分城市在落户、税费等方面放松以稳定市场，细化预售监管规则，为 房企纾困的同时也保障购房者权益；近期保利、招蛇中票募资用途突 破19 年末以来的借新还旧，融资环境边际有所改善。

本周行情： 本周（ 2021.11.22-11.26）恒生物管指数下降 5.8%； YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、 滨江服务和正荣服务，涨幅分别为 91.7%、 53.8%和 18.4%。

2020 年8 月，监管部门出台“三道红线”试点，旨在加强房企资金管控，降低地产公司杠杆率水平。目前，“三道红线”已融入到我国正在实施的长效机制内，成为商业银行及房企的硬性约束。在此大背景下，2021 年下半年，房地产市场急转直下，随着行业信用风险的陆续暴露和恶化，监管政策开始边际转向。

Meta在计算机领域称之为元，verse是宇宙universe的缩写，Metaverse元宇宙意为探讨 互联网的下一个阶段，是一种持续的能被分享的虚拟空间，由AR、VR 、3D等技术支持。 美国科幻作家Neal Stevenson在1992年发布的小说《Snow Crash》最先提到元宇宙，小 说里，所有现实世界的人， 在元界都有一个网络分身。元宇宙象征着一个平行于现实世界 的、人造的虚拟维度，参与者能做的事和经历只会受到想象力的限制。Facebook将元宇 宙定义为“你可以与其他人共同构建和探索的虚拟空间”。我们认为，斯皮尔伯格的电影 《头号玩家》中的“绿洲”世界应该是元宇宙的终极形态。

98年之前福利分房， 住房建设、 分配由单位、 政府主导。 需房单位的建房计划经批准后， 由政府无偿、 无 期限划拨土地， 由政府或需房单位出资建设公房。 公房建成后依据单位登记、 职工职级等进行分配。  建设资金高度依靠财政拨款。 90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府， 少量靠单位自筹。 以 1975年为例， 政府投入住宅建设投资22.9亿元、 公房维护投资5.8亿元（估算） ， 两项共占财政支出的3.0%， 相当于财政赤字的459.2%。

房企估值及投资建议：板块估值底部小幅抬升，房企表现分化。近一个 月以来，受房企自身资质及近期信用事件影响，A 股及H 股板块各房 企股价出现分化，央国企及资质优秀的民企股价所有上升，市场对其资 金情况有担忧的民企则有所回调。板块位置来看，板块估值在11 月5 日创历史新低（4.19x），随后在央行信贷投放回升及直融渠道改善等影 响下小幅上修至4.65x，但仍低于历史各小周期低点，当前政策态度转 变，行业将会得到估值系统性回升的机会，推荐关注优质绿档公司。

本文基于贴现模型，对征收房地产税的影响进行了思考，并相应提出了政策建议。

房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民 家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日 益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、 基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续 性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产 行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在 纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。

什么是元宇宙地产？ 首先我们需要理解两个概念： 1） 元宇宙是一个 3D 线上虚拟平台，人们可以在上面玩游戏、创造、工作、以及交易加 密货币。 2） 虚拟地产是元宇宙中的房产。每一块地都被赋予了其独一 无二且不可复制的非同质化代币（NFT，即一段代码）并以此来区分 每个地块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级/二级市 场进行购买/出售，并将虚拟房产用于沉浸式的住宅或商业体验。

今年下半年以来，土地市场持续冰冻。根据国家统计局数据，2021 年10 月， 土地购置面积同比下降24.2%，成交价款也同比下降0.3%。累计来看，前十月 土地购置面积同比下降-11%，成交价款同比微升0.2%。而根据11 月（截至23 日，下同）集中土拍结果来看，土地市场依然没有好转迹象，两个集中供地城市 平均溢价率仅0.8%，平均流拍率达到36%。

下半年房地产各项数据全线回落，下滑斜率堪比2014-2015 年。11 月前3 周，螺纹钢表观消费量的两年同比增速为-10.2%，较10 月进一步下滑，预 示房地产投资增速仍然暂无企稳迹象。

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度较强，“优质 优价”利于拓展行业整体发展空间， 从行业发展趋势和公司资源禀赋出发， 建议关注四条主线： 1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司， 推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务； 2） 规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、 世茂服务； 3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、 宝龙商业、远洋服务、卓越商企； 4）资源禀赋突出的央企物管标的， 推荐中 海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

在传统农耕社会生产方式下，独立分散的生产、生活模式使农耕经济及农耕社会成为封闭的系统，从而具有惰性。打破这个惰性的系统，才能形成趋向现代的社会经济秩序，建立与传统迥异的开放的现代经济社会系统，这一过程表现为能动的对社会、经济的“改造”。产权明晰的家庭经营方式在现代农业中仍呈现强大的生命力。从传统向现代的嬗变代表一个时代的飞跃，其中小农的“蝶变”则为时代变迁的符号。

2021年1月1日，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式实施。作为房地产金融宏观审慎管理制度的具体举措之一，房地产贷款集中度管理制度是一项长期性、制度性的安排，对落实房地产长效机制，稳定房地产市场预期具有重要意义。基于房地产贷款集中度管理的制度实践，阐述房地产贷款集中度管理制度的实施原则、重要环节以及实施过程中应予关注的方面，并就当下制度实施中存在的不足，提出相关对策建议。