11 月，房地产企业销售持续保持高增长，行业长期问题很难证伪，但是短期依然存在“小确幸”。三条红线为代表的融资政策，也客观上有利于企业资产负债表和利润表的修复。我们认为地产板块投资性价比在提升，看好优质价值蓝筹。

城市服务方面，保利物业中标衡水市博物馆物业服务项目。新大正中标贵阳市少年儿童图书馆物业服务项目；项目拓展方面，保利物业连续进驻广州市南沙环卫一体化、广东城际铁路运营广清线和南联航空食品三大重量级项目。新城悦服务中标多个商住小区以及棚户区改造前期物业服务项目；合资合作方面，招商积余旗下全资子公司中航物业与烟台蓝天智慧物业拟成立合资公司，世贸服务拟入股杭州近湖物业管理有限公司。

11 月新房成交套数同比、环比正增长。我们统计的43 个城市，11 月新房成交套数同比+10%（10 月为8%），环比1%，年初以来累计同比-3%。分结构来看，11 月一线同比+46%，环比+13%，年初以来累计同比+0%；二线同比-3%，环比+5%，年初以来累计同比0%；三四线同比+22%，环比-5%，年初以来累计同比-3%。（广州11 月数据缺失较多，统计暂不包括广州）

CRIC 发布2020 年11 月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长20.1%，销售面积同比增长26.5%；百强销售均价1.34 万元，环比减少3.9%，同比减少5.1%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前融资再收紧空间较小，市场逐步消化此前利空，建议四季度重点关注地产板块的配置机会，维持看好评级。

“房住不炒”基调不变，“三道红线”或许带来行业粗放性发展状况的出清开启，引导行业持续健康发展。销售层面看，截止三季末，行业整体销售面积累计同比增速仅下降2个百分点以内，累计销售金额同比增速转正。当前行业景气度相对良好，同时在融资监管加严背景下，四季度开发商继续加大推盘回流现金可能性较大。四季度销售保持理想，全年销售维持正增长仍值得预期。另外预计2021年行业整体销售金额将保持平稳增长，销售面积仍维持历史高水平；在整体库存水平较低情况下，房价得到支撑。行业基本面韧性充足，可带动行业悲观预期的修复。

收并购是物管公司规模突围、提速发展的重要手段。过去主要发生在中大型物管公司收并购小型物管公司；如今越来越多物管公司将产业链下游的场景公司作为潜在收并购标的，以实现：1）获取潜在项目资源：获取场景公司的客户资源，达到变相扩张的作用。2）增强公司自身实力，延伸产业链条：专业领域的业务通常具有一定的技术壁垒，通过收并购专业公司，可以提升专业领域的综合服务水平。3）与现有业务形成协同，降本增效：原先的外包业务成本实现改善，实现统一管理，提升公司的盈利能力。4）扩大业务版图，实现“大物业”模式：创造新业务增长点，使其服务和市场更趋多元化。

2020 年前十月全国累计销售面积达到13.33 亿平，同比增长0%；2020 年前十月销售金额13.17 万亿元，同比增长5.8%。疫情后期销售面积和金额恢复势头强劲，同比增速分别在10 月和8 月转正。分线城市来看，二线城市带头复苏，量价率先回暖，一线城市表现紧随其后，三四线城市H2 恢复力度相对较弱。进入Q4 销售数据逐渐走出疫情影响，维持销售总量高位、增速平稳下降的趋势，基本延续我们先前对行业的走势判断。

回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。2020年，政策整体呈现前松后紧态势。上半年疫情影响下，为扶持房地产市场稳定健康发展，政策环境较为宽松，2020年下半年，调控略有转向，多地开始收紧。展望未来，调控成果来之不易，我们判断政策仍将保持一致性。

百强房企11 月单月销售面积1.1亿平、销售额1.4 万亿元，同比增长33%、20.1%，增速较10 月升19.9 个、降1.4 个百分点；1-11 月累计实现销售面积8.3 亿平、销售额11.3 万亿，同比分别增长10.1%、10.3%，较1-10 月升2.8 个、1.3 个百分点。跟踪的26 家主流房企1-11 月销售额同比增长8.5%，其中14 家房企销售目标完成率89%。年底房企冲击销售目标，供给放量下成交仍有支撑，但随着热点城市调控效应显现，以及三四线调整压力显现，去化率或将持续承压。

11 月房企销售持续高增，单月同比提高20.1%。1-11 月百强房企累计全口径销售额113274.9 亿元，同比增长10.3%，增速较前值扩大1.3 个百分点；权益销售额81972.0 亿元，同比增长8.8%，增速较前值扩大1.3 个百分点。11 月当月百强房企全口径销售额13915.6 亿元，同比增长20.1%，较前值收窄1.4 个百分点；权益销售额9950.2 亿元，同比增长18.9%，较前值收窄3.7 个百分点。1-11 月累计百强房企全口径销售额超千亿的有32 家，较去年同期增长5 家。

行业的市场调控在中长期将保持定力，但调控基调趋严不会是常态，政策的适当纠偏仍有必要，当前重点区域及城市调控政策严厉程度仍为史上最严阶段，稳字当头的首要目标意味着2021 年房地产政策大概率使市场供需关系维持在一个相对平衡点。考虑到政策着力点并非打压需求，而是以防风险为主，对于2021 年的政策基调大可不必过于悲观。

克而瑞发布2020 年1-11 月房地产企业销售TOP100 排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升20.1%。碧桂园单月销售排名行业第一，实现销售金额800 亿元，融创中国和万科分列二三位，单月分别实现销售金额689 和557 亿元。

根据克而瑞数据，百强房企11 月销售全口径总额同比增长20.1% 至13,916 亿元，权益销售总额同比增长18.9% 至9950 亿元。 1-11 月 累计全口径总额同比增长10.3% 至 113,275 亿元。累计全口径销售增长较快的房企有 建发、绿城、禹洲、龙光、越秀、金茂、中骏 等，同比增长超过30%。房企乘着楼市好转的势头，在四季度加大供货力度，主要港股房企累计销售对全年目标平均超过90%。板块行情在10 月调整后开始转为稳定，从估值看，平均股息收益率约7.7%/9.2%，高股息收益将吸引资金逐步增持。我们仍然看好融资资质较好、土储较佳、估值较低的龙头房企，如奥园、龙光、中梁、禹洲等。

波动根源：供需弹性不一，政策频频托底。由于供给调整相对刚性，而需求更容易受外在冲击快速变化，供需弹性不一导致行业量价周期性宽幅波动。同时历次周期下行货币及政策托底下，资金过度流入楼市，房企及居民杠杆率加速上升，加剧金融风险积累。