4 月单月销量回落幅度超预期或因三四线城市销量分化加剧，因城施策的调控是其中一个重要的原因，这是一个积极的信号，因其将打消市场对于行业底部推迟的担忧；仍维持全局销量底部在 18 年年中左右的判断，重申 18 年或是地产股大年，兼具 beta 行情和 alpha 行情，板块 alpha 需要跳出集中度唯一逻辑，更加关注盈利能力。

板块 2017年度营收增速在 2016 年大幅跳升至 30.2%之后又回落到 2017 年的 6.8%的个位数水平，这其中有 2016 年高基数的原因。从 2018 年一季度的数据来看，营收增速又回到 21.8%的较高水平。板块毛利率稳步快速提升，年度数据来看，由 2016 年的 19.7%提升至 2017 年的 23.4%，为近五年来最高水平，2018 年一季度的数据也继续呈现这个趋势。 

我们今天主要谈谈行业资金链的变化，影响资金链的因素有很多，资金流入方面包括销售回款、银行信贷、发债和表外的一些资金管理等，资金支出方面包括建安投资、拿地支出等。了解资金链的变化，在当前这种对地产板块模糊不清的市场认识下，对于把握房地产板块机会是很有帮助。

上周，住建部强调要坚持房地产调控目标不动摇，同时表示要增加有效供给，支持刚性需求。而地方层面，一方面，唐山、新余以及海南继续出台人才政策，另一方面，哈尔滨针对主城区6区限售3年。  

2017 年末，主流房企市占率出现跳跃式增长，Top10、TOP20、TOP30 和 TOP50 市占率分别大幅上升 5.4 个点、7.2 个点、8.1和 8.7 个点；2018 年 1 季度，上述梯队房企市占率分别提升 10个点、12 个点、12 个点、13 个点。截止目前，TOP10、TOP50房企销售金额集中度已分别提升至 34%和 53%，分别占据行业整体的 1/3 和 1/2；从提升幅度来看，2018 年 1 季度各梯队房企集中度提升幅度均超过 2017 全年水平。将 TOP50 房企按销售金额排名分级来看，TOP5 房企销售金额市占率提升最为显著，2017年、2018Q1 分别提升 4%、9%，远超 TOP6-10、11-20、21-50 房企，后三梯队房企提升幅度均在 1 个百分点左右。

根据统计局数据，18 年 1-4 月全国商品房销售面积同比增长 1.3%，增速回落 2.3 个百分点，其中 4 月单月销售同比回落 4.1%，自去年 10 月以来同比再次下滑，三四线增速超预期回落或是主因。我们认为 18 年各城市销售将结构性分化，在购房成本抬升的背景下，三四线热度将逐步下行，而重点城市政策存在结构性存在改善空间，尤其伴随着下半年供货能力的进一步释放，重点城市销售增速将底部改善。 

土地供应方面，4 月住宅类供地环比-32%、同比+24%，18 年以来连续保持两位数增长，并且1-4 月累计同比+36%，其中，4 月纯住宅供地环比-27%、同比+23%，表现仍较优异，并且鉴于目前库存持续低位，土地补库存需求依然较大。土地成交方面，4 月住宅类土地成交环比-23%、同比+15%，其中，纯住宅土地成交环比-28%、同比+32%，3 月供给放量及4 月基数走低共同推动纯住宅成交同比表现优异，基于4 月供给表现仍不错及5 月基数全年最低，预计5 月成交将继续向好。土地供需方面，由于4 月成交环比降幅小于供给环比降幅，土地成交/供应比较3 月上升14%至0.95 倍，供需关系仍较健康，但目前一二线土地供需依然紧张。

本轮房地产调控周期自2016 年8 月开始，目前已历时21 个月，已经超过前几轮小周期的调控持续时间，按照以往规律应该步入政策宽松期。然而本轮小周期由于供给端调控导致的低库存状态制约了政策的大力度放松。但近期房地产调控基调在纠结中出现了一些变化，先是去年底住建部表态“保障刚改需求”，后是近期中美贸易战后中央政治局会议要求“扩内需”、“推动楼市健康发展”，近期经济不确定性提升，中央需要兼顾新旧风险，求稳之下房地产行业的政策结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策修复等，因此也就出现了近期越来越多的地方政府人才引进政策和公积金放松政策，并呈现“促稳定、见效慢、持续性强，并政策生命周期长”的特征。

利润增长及较好的业绩锁定性均源自 2015-2016 年的销售畅旺：①2017 年营收及净利润主要结转于 2015 年全年及 2016 年一季度的销售，2015、2016 年商品房销售额显著增长，土地成本相对较低，因此 2017 年净利润及净利润率增长明显。由于 2018 年营收及净利润主要结转于 2016 年全年及 2017 年一季度的销售，我们预计 2018 年的净利润及净利润率亦大概率显著增长；②根据已披露的主流卖方研究机构对 50 只主流地产股业绩预测（截至2018 年 5 月 8 日），2018 年 Q1 末预收款可锁定 2018 年 wind 一致预期营收业绩的 110%，较好的业绩锁定性实际上亦主要反映的是 2016 年行业的繁荣。

2018 年预计营收、业绩双增长，房地产板块业绩确定性高。2017 年板块整体归母净利润增速维持高位（28.9%），营业收入受“营改增”影响增速较低（6.7%）。2017 年房地产板块预收账款为营业收入的1.1 倍，龙头房企1.5 倍，中型房企1.2 倍，预收账款可在未来1-2 年转化为结算收入，龙头房企业绩增长确定性最高。2018Q1 板块整体维持业绩高增速41.2%，营业收入大幅回升至19.6%。