2020年10月，国庆、中秋双节期间房企把握销售窗口期，积极推货去化。龙头房企去化效果明显，保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

在经济换挡、产业升级、疫情反复等多重因素下，我们预计明年房地产销售和投资增速均放缓。仂年Q2廹始，销售修复趋好，从结合市场热度和去化情冴杢看，我们预计后续销售面积增速将放缓，预计2021年-3.1%~-2.5%。房企到位资金中的房款增速相应收窄；同时外部融资环境转向“一企一策”，融资新觃适用范围扩大到更多房企，房企到位资金承压。

行＃业sum供m给ar侧y＃改 革可能会改善龙头房企利润率，如土地成本确实下行，龙头股投资机会将显现。2020 年下半年以来，以三条红线为代表的地产融资政策持续收紧，未来土地溢价率有望持续下行，有持续拿地能力房企利润率将提升。但也需密切关注土地出让底价的变化趋势，如溢价率和底价同时下行，地产股投资价值将显现。

从人口和住房交易看，中国房地产市场并未显著偏；中国二手房市场的规模弹性可能更大，即住房换手率将会显著提升。

统计局公布2020 年10 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为16221 万平方米、13072 亿元、20628 万平方米，同比增速分别为+15.3%、+12.7%、+3.5%，前值（9 月）为+7.3%、+12.0%、-1.9%。

展望2021 年，我们预计房地产融资长效机制有望打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，拥有更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。重点推荐：万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。

申万房地产板块收于3985.09 点，累计下跌 1.16%，同期上证综指累计下跌0.06%，深证成指累计下跌0.61%，沪深300 累计下跌0.59%；横向对比，板块表现位于中下游。

推荐：截至目前板块估值为2019A/2020E 为6.3/5.5 倍PE，2020E 平均股息收益率为7.4%，板块估值处于较低位置，凸显吸引力。我们维持房地产板块“推荐”评级，在各项内外部因素影响下，地产板块的头部效应将更为明显，竞争格局更为稳固，资源更加聚集，集中度进一步提升，基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定持续的大中型房企优势更加显著。推荐旭辉控股、华润置地、世茂集团、龙湖集团、宝龙地产、建发国际、中国金茂、融创中国等。财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。

10 月份销售热度恢复到年内高点，累计增速创新高。销售热度恢复到8月份的水平，均处于年内高点。10 月房企销售热度维持高位，我们认为主要原因为：开发商保持较大的推盘力度，加速回款，国庆假期促销活动带动下，销售取得较好成绩；考虑到，根据融360 统计，10 月全国首套房、二套房贷款平均利率环比持平，终结2019 年以来的持续下滑态势，并且，部分银行四季度房贷额度受到一定管控，可能会部分影响未来需求的释放。

从15 年开始，我们就着力于从房地产业增加值视角研究房地产及产业链，一方面是为了证明房地产业本身的空间仍在，去除行业偏见；另一方面，则是为了挖掘更多的房地产产业链机会；

国家统计局发布 2020 年 10 月商品房投资和销售数据，2020 年 10 月，商品房销 售面积单月同比增长 15.3%（9 月 7.3%），单月销售面积增速创 2017 年 7 月以来 新高，需求景气度仍处高位。销售面积累计增速为 0%，较前值提升 1.8 个百分 点，自 2 月以来持续好转。10 月，商品房销售额单月同比增长 23.9%（9 月 16.0%）； 累计增速+5.8%，增幅较前值提升 2.1 个百分点。从区域看，东部、中部、西部、 东北区域单月住宅销售面积增速分别为 20%、11%、18%、-8%，较前值分别提 升 9.2、提升 8.8、提升 8.8、下降 2.2 个百分点，除东北区域，其他区域复苏明 显。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好， 对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为四季度地产将取得超额收益。

美国经纪现状：经纪渗透率高+线上线下融合+竞争格局分散。美国以存量房交易为主，2019二手成屋销售占比达89%。存量房市场下， 因业主自售难度大（定价困难、耗时长、文书工作复杂等），经纪机构在房地产交易中渗透率逐步提高，2000-2018年美国居民通过经 纪人购房占比从69%升至87%，业主通过经纪人售房占比从78%升至91%。随着Zillow等房产信息平台推出，互联网在经纪行业渗透率亦逐 步提升，2001-2018年美国购房者所购房屋中来自互联网的比重从8%升至50%。从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散，2019年 TOP1-500市占率约37.8%，其中Realogy稳居行业龙头，连续23年排名第一。

近期受上市潮影响，整个物业板块都经历一定程度地回调，行业的发展受到一定质疑，这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。在这个时间点，我们认为有必要重读物管行业，回归行业本源，理清行业的发展脉络，才能更好的展望未来。

10月全国商品房销售面积同比+15.3%，环比+8pc，由此带动1-10月累计同比年内首次持平;70城(CRIC数据)住宅成交面积单月同比+11.4%，环比+8.1pc;40家主流房企(CRIC数据）销售额单月同比+21%，环比+5pc。