2022年1-7月，房地产市场再度转下，主要运行指标增速进一步下降，房地产市场整体上仍处于筑底阶段。具体来看，一是全国房地产开发景气指数持续回落；二是房地产开发投资额增速继续下行；三是房地产开发企业到位资金同比降幅有所扩大；四是土地购置面积和土地成交价款降幅均略有收窄，但改善情况并不明显；五是房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积累计降幅均继续扩大，开工意愿仍未改善；六是全国商品房销售面积累计降幅扩大；七是全国70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。

1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%。其中，住宅施工面积613604万平方米，下降4.8%。房屋新开工面积85062万平方米，下降37.2%。其中，住宅新开工面积62414万平方米，下降38.1%。房屋竣工面积36861万平方米，下降21.1%。其中，住宅竣工面积26737万平方米，下降20.8%。

8月楼市成交季节性回落，项目交付担忧下，新房二手房成交分化，百城住宅价格环比下跌城市数量创近一年新高；8月多地压实保交楼主体责任，国常会允许地方“一城一策”，二线城市迎“松绑潮”，同时优质民企获中债增信，但居民中长期贷款仍旧疲弱，反映市场信心仍显不足。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。7 月销售放缓，2022 年1-7 月商品房销售额累计75763 亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1 个百分点； 销售面积累计78178 万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8 个百分点。单 月值同比降幅扩大，2022 年7 月商品房销售额9691 亿元，同比-28.2%，较 前值扩大7.4 个百分点；销售面积9255 万平方米，同比-28.9%，较前值扩 大10.6 个百分点。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、 担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回 暖趋势平缓，截至2022 年8 月26 日，30 城商品房成交面积为9597 万㎡， 同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交 面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。

8 月制造业景气度小幅回升但处荣枯线以下，呈现“需求景气度弱于供给、产品去库、成本小幅回落”的特征，提示“二季度疫情封控下物流供给主导物流指标”的逻辑可能生变；结构上，中游制造和下游消费产需恢复更好，大型、小型企业分化严重。后续政策还需在产需端持续发力，巩固经济修复趋势。

本次报告研究范围为广义的家装，即室内空间的改造、装修，还包含将生活的各个情形“物化”到居住空间的过程，研究对象为出生于1990-1999年的拥有家装经验的90后人群。

近期销售依然疲弱，下半年政策放松仍具备空间。8 月累计与单月销售同比虽均小幅改善，主要由于（1）去年7 月开始整体的基数下行，8 月更多是被动性的改善。（2）部分城市政策放松带来的结构性复苏。整体销售依然疲弱，从单月量能看，8 月低于今年6、7 月水平，亦低于1 月水平，略高于4 月水平。销售表现疲弱的原因有：（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足。（2）8 月受疫情影响，部分核心城市如成都销售锐减，拖累整体销售表现。（3）7-8 月为房企传统供销淡季，土地市场供需两弱影响整体推盘规模，进而影响销售。

我们对日本房地产泡沫形成与破裂过程的研究，有以下几个重要发现：1、日本房地产泡沫破裂初期，房地产投资、销售短暂下跌后出现回暖，实际上并未对当时的房地产业本身造成太大冲击。但土地价格下跌导致居民与企业部门的资产负债表受损，私人部门消费和企业设备投资明显减少，才是当时日本经济增速下滑的主要原因。2、日本土地稀缺、人口密度大，房地产市场更易产生泡沫。1980 年代，日本人口增速、城镇化步伐均放缓，使得其房地产市场脆弱性提升。不过，土地、人口等长期因素并非触发房地产泡沫破裂的直接因素。

本月，一线城市新增住宅用地60 宗，推出规划建筑面积627 万平米，去年同期无成交无同比数据，环比上升248%，挂牌均价25826 元/平米。二线城市新增住宅用地325 宗，推出规划建筑面积3273 万平米，同比下降18%，环比上升59%，挂牌均价6689 元/平米。三四线城市新增住宅用地1669 宗，推出规划建筑面积8998 万平米，同比下降27%，环比上升41%，挂牌均价1601 元/平米。

2022H1，A+H 股103 家主流上市房企营收同比-14.7%，较2021H1 下滑46.6 个百分点；归母 净利同比下降66.8%，较2021H1 下滑62.6 个百分点。行业归母净利增速迎来近10 年最大下 行，主要由小型房企/民企亏损导致，大型房企和国企盈利表现相对稳定，行业盈利集中度创 2012 年以来新高，分梯度大型房企、分性质国企分别贡献107%、87%的归母净利润。

当前楼市压力已超2014-2015 年，但房贷利率或需进一步降息（或降准）才能接近历史低点；大宗方面，原油减产威胁料难抵衰退风险。

我们对29 家AH 上市物管公司22H1 业绩表现进行分析，总体来看表现不佳： 规模扩张速度放缓，归母净利润、毛利率和归母净利率首次出现同比下滑， 社区增值服务遭遇挫折；收并购偃旗息鼓，应收账款和无形资产 “灰犀牛” 风险加大。地产下行和疫情扰动是导致板块遭遇“戴维斯双杀”的根本原因， 央国企物管公司业绩和估值的韧性显著强于民企。我们仍然看好行业长期发 展趋势，行业也不会出现明显的“国进民退”。但短期来看，由于地产下行尚 未明显反转，重点推荐受地产波及相对较小的中海物业、保利物业、招商积 余、新大正，同时建议关注旭辉永升服务、碧桂园服务的修复弹性。

政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

2022 年上半年，房地产市场供需两端均疲态尽显；供给端房企信用危机持 续蔓延，需求端仍处预期低谷状态。而在市场的剧烈变化之下，龙头房企展 现较强韧性。销售仍在筑底阶段，但针对供需两端的“活水”也在不断涌现。 建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头 部民企。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、建发股份、 华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股 集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永 升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

上交所项目申报情况中，多个项目状态更新。华泰紫金江苏交控高速公路REIT于9月6日更新反馈稿，状态仍为“已反馈”，中金安徽交控高速公路REIT于9月6日更新为“已受理”。

全国新增感染人数显著回落，但疫情反复地区封控措施仍持续。本周全国本土新 增感染人数较上周回落39%，前期疫情反复的海南、新疆、西藏等地新增感染分 别较上周下降61.3%、46.5%、21%；但四川、青海、陕西等确诊人数显著增 加。受疫情影响较大的海南省东方、澄迈等地，继续执行静态管理等封控措施。

2022 年 1-8 月百强房企累计销售金额为46,819.00 亿元，同比下降47.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6047.50 亿元，同比下降37.3%，跌幅扩大2.07pct，环比微降0.3%。作为传统的销售淡季，8 月的成交表现与往年同时段的走势基本相符，总体上符合前期预判，而销售复苏节奏并未明显加快。

我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，主要原因：1）预期今年刺激内需会进一步放松房地产政策；2）目前由于“保交付”带来的对民企的担忧并没有转移到央国企的到访量上，因此我们认为，需求只是暂缓，并没有转移。3）预计9、10 月房企的推货量将有所提升。最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。

7 月至今已有两月，地产纾困具体模式有哪些，当前进展如何，本文对此做出系统梳理，为理解当前地产纾困模式的内核、症结及未来走向，提供一些启发。由商业机构或者政府牵头出资，资金以债权形式注入到涉险房企。现金流盘活以后受困项目重新步入常规运转，最终债权得到偿付，纾困资金退出。目前仅有少量债权纾困项目落地，且落地项目主要由政府牵引。

要稳定房地产投资增长，解决好房地产企业的融资问题是关键。保持房地产投资的稳定增长，需要保证企业资金的持续投入，而其中融资资金占比又比较大，因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。融资环境的改善可以通过阶段性放宽“三道红线”监管与贷款集中度管理要求；政策支持加快销售回款，提升房企融资能力；保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求；放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷；拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资；支持REITs、物业IPO等多种方式融资来实现。