投资分析报告

• 房地产行业：当月销售环比改善，同比下行－月报
  2022 年5 月销售同比跌幅继续扩大，当月环比增加。根据克尔瑞和亿翰公布的 2022 年1-5 月销售业绩排行榜数据，前100 强房企操盘口径销售金额达到 23234.6 亿元，较2021 年同期下滑52.3%，降幅较2022 年1-4 月扩大2.1 个 百分点。权益金额达到18466.6 亿元，较2021 年同期下跌53.2%，降幅较2022 年1-4 月扩大1.7 个百分点，权益比79%。
• 房地产行业：销售环比改善，累计投资增速下行－跟踪报告
  房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。
• 房地产行业：疫情影响步入尾声，销售复苏初见端倪－5月国家统计局房地产数据追踪
  5 月疫情步入尾声，商品住宅销售面积单月降幅收窄。随着因城施策进入深水区，各地调控放松政策陆续出台，叠加5 月疫情进入尾声，全国商品住宅销售面积单月同比降幅收窄，环比改善。1-5 月房地产销售同比下滑幅度较大。1-5 月商品住宅销售面积4.29 亿平方米，同比下降28.10%，商品住宅销售额4.23 万亿，同比下降34.50%。
• 轻工制造行业：地产销售环比改善，看好家居估值修复－动态点评
  5 月商品房销售/竣工面积分别同比下降31.8%/31.3%至1.10/0.33 亿平米，尽管数据表现仍低迷，但销售端已初现暖意，5 月销售面积跌幅环比收窄7.2pct。同时，5 月家具类零售额同比下降12.2%至122 亿元，降幅亦环比收窄1.8pct。展望后续，疫情防控趋势逐步向好，家居龙头布局年中大促，经营有望稳步修复；下半年稳增长有望持续发力，支撑家居估值修复行情，建议关注内功扎实的家居龙头。文具用品方面，疫后复课及秋季开学有望带动消费回补，看好渠道及品牌力强大的文具龙头。电子烟方面，监管陆续落地，国内牌照有序发放，龙头技术壁垒深厚，建议关注电子雾化设备龙头。
• 2022年04月精装地产-工程版
  2022年1-4月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量490个，同比-43.7%；开盘房间累计数量37.4万套，同比-48.6%。
• 房地产行业：楼市现积极变化，信用分化仍持续－5月房企销售融资点评
  5 月重点城市新房市场和二手房市场出现积极变化。5 月重点城市一手房总体成交面积同比增长-53.4%，增速较上月变化+7.9pct。其中，一线（4 城）、二线（17 城）、三线（30 城）城市4 月成交面积同比增速分别为-53.0%、-49.7%、-59.6%，增速分别较上月变动+6.7pct、+9.1pct、+6.4pct，一线、二线、三线城市成交降幅较上月收窄。二手房方面，我们所跟踪的13 个城市成交面积同比下降26.0%，降幅较上月缩小27.1pct。
• 基建增量空间-基建的存量与增量之二
  今年以来，在国内疫情反复和国际形势变化 超预期的影响下，经济内生增长动力较为疲软， 若年内要实现GDP 增速目标，下半年基建投资增 速需要在当前存量基础上进一步扩大增量。
• 房地产行业：行业整体业绩承压，基金持仓持续回升－A股房地产行业2021年及2022年一季报综述
  房地产行业基本面仍处于底部，疫情影响政策效果，宏观经济承 压，经济“稳增长”诉求预期进一步加强，房地产行业政策环境 持续改善中，看好板块的市场表现。建议关注（1）基本面表现较 好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房 企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类 +”的良性资金循环的房企。
• 房地产开发行业：22年首批集中供，成交量随供应量下滑，整体成交热度平平－专题研究
  供应量缩减，供地质量提升。截止目前已经完成2022 年首批集中供地的20 座城市共推出涉宅地块448 宗，较2021 年第三批次减少22.9%；总规划建面4461 万方，较2021 年第三批减少32.2%。一是因为房企拿地热情较低，为了防止大量流拍所以减少了土地供应；二是因为青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市将集中土拍次数由3 次增加到4 次导致单次规模减少。首批推出楼面均价12228 元/平，较2021 年第三批提高24.5%，主要因为多城调整供应结构，增加了核心位置的供应。其中，杭州、上海和成都首批供应规模最大，长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小。
• 房地产开发行业：5月销售环比回暖，操盘销售额单月同比－59.4％－百强房企月度销售报告
  5 月百强房企操盘口径销售额同比下降59.4%，环比回暖小幅增长 5.6%。根据克尔瑞公布的2022 年5 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房 企实现单月操盘口径销售金额4546.2 亿元，同比降低59.4%，降幅较4 月扩大1.0 个百分点；环比增长5.6%。TOP100 房企实现单月权益口径销 售金额3677.8 亿元，同比降低59.1%，降幅较4 月扩大0.2 个百分点； 环比增长5.7%。
• 房地产行业：政策起效和政策发力叠加－2022年5月宏观数据点评
  销售何以疲软，企业信心为何低落？2022 年 5 月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降 32%，销售单月降幅比 2022 年 4 月有一定的收窄。不过，2022 年前 5 月销售额累计下降 32%，是创纪录的降幅。政策起到一定作用，看房人数在 5 月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出（传统来说 6 月应该是推盘高峰）
• 5月区域土地市场的冷与热-2022年区域经济盘点系列之七
  2022 年前5 个月土地市场持续冷淡。5 月全国出让金同比下滑68%，降幅较4 月扩大25 个百分点。降幅较大有2 点原因：第一，2021 年上半年市场较好，特别是2021 年4-6 月集中供地溢价率15%。第二，扣除集中供地后，土地市场依然较冷，5 月出让金同比下滑54%，降幅较4 月收窄2.1 个百分点。1-5 月同比下滑52%。
• 四个维度再审视江西-城投区域研究与分析系列
  截止2022 年4 月末，江西省城投债余额共计6298 亿元，主要集中在南昌、 上饶、赣州等地市的市级平台中；按评级看，中高低等级主体占比相当，这与区 域整体信用资质上移集中发债的整合模式有关。
• 房地产开发行业：5月销售拿地投资环比均回暖，总量仍然偏弱，政策需加重码－1－5月统计局数据点评
  1-5 月投资同比降至-4.0%，5 月单月投资环比增长14.0%。1-5 月份，全国房地产开发投资额为52134 亿元，同比减少4.0%，较前值降低1.3pct；5 月单月投资额为12980 亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3 开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4 的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显著回暖，大部分的城市仍弱于去年Q4。
• 5月经济数据点评-压制后的反弹
  在经历了4 月的疫情冲击后，5 月疫情形势的好转推动经济在供需双方面恢 复，这一均值回复力量的影响在行业层面有清晰的体现。从6 月的人流、物流数 据来看，经济恢复的趋势有望延续。 当前房地产市场面临居民预期转弱和企业流动性问题恶化的局面，预计房地 产市场的企稳仍然需要时间。此外，消费的温和恢复、以及出口的减速，将共同 导致下半年经济增长的中枢维持在较弱水平。
• 房地产行业：政策助力民企增信，融资困境有望破局
  信用保护工具保驾护航，助力行业融资破冰。5 月 11日，证监会宣布在交 易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中国证券金融股份有 限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具 等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和 战略方向的民营企业债券融资。近日，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉控 股、新城控股5 家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民 币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS） 或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，有资质的民营企业可以 在支付一定的信用保护费用以后获得金融机构信用背书，以帮助民营地产商 逐步恢复公开市场的融资功能。虽然民企CRMW 目前已发行较多，但之前从 未有民营房企发行，本次民企债券发行配套CRMW 的政策放松意义较强，结 合民企CRMW 覆盖率不断提升的情况，未来优质民营房企通过CRMW 发债可能 成为一种常规化的手段。
• 房地产行业：销售投资降幅收窄，政策端效果渐显－点评报告
  投资降幅缩窄，实质改善尚需等待。5 月单月房地产投资同比降7.8%，降幅环比缩窄2.3pct，或因疫情受控后项目施工陆续恢复、重点城市首轮集中土拍地价款缴纳，以及上年基数回落。往后看，随着上年基数降低，后续投资同比降幅有望持续收窄，但在销售复苏或较缓慢、房企资金压力犹大且信心不足背景下，投资实质性改善仍需等待。从近期土拍看，重点城市首批土拍表现平平，央国企仍为拿地主力，1-5 月百城土地成交建面、金额分别同比降34%、59%，平均溢价率仅3.6%。
• 房地产行业：政策效果显现，基本面触底反弹－2022年1－5月数据点评
  2022 年1-5 月销售面积同比-23.6%，5 月单月销售面积同比-31.8%（4 月为-39%），单月增速较上月上升7.2pct；销售金额同比-31.5%，5 月单月销售金额同比-37.7%（4 月-46.6%），单月增速较上月上升8.9pct，单月环比均有所回暖，且同比降幅均有收窄。5 月销售数据企稳主要得益于：1）各地密集出台宽松政策，政策效果开始初步显现；2）五一假期期间房企加速推盘；3）多个城市疫情逐步得到控制，需求端复苏。我们认为销售数据虽然相对略有改善，但绝对值仍差，未来政策仍有释放空间，展望6 月，随着多个热点城市疫情封控的解除，叠加政策效果持续显现，以及去年基数的下滑，我们预计未来销售数据大概率将加速回暖。
• 房地产行业：克制力度的逆周期宽松－2022年中期策略报告
  2022 年逆周期放松持续加码，但力度仍显克制，行业面临信用收缩、销售下滑的压力仍未见扭转。虽过去一个月看到需求端政策宽松加速，但我们认为目前宽松仍不足2014-2015 年宽松力度的一半，看好下半年更大力度宽松政策出台，但短期政策力度仍有待观察，预计仍将延续供需两端平均发力的逻辑。市场方面，我们对全年销售的量价持谨慎态度，重点城市和二手房成交已表现出反弹动能，Q4 有望看到销售端较为明显的复苏。在此过程中，头部企业的“资金池”优势不再，料行业集中度将进一步下降。预计销售面积全年同比-19.3%，销售金额-27.2%，新开工面积-29.4%，投资完成额同比-10.1%。
• 房地产行业：销售环比年内首次转正，开发投资单月降幅收窄－国家统计局2022年1－5月行业数据跟踪
  土地成交依旧低迷，溢价率进一步下降。2022 年1-5 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降45.7%、28.1%。5 月单月土地购置面积增速为-43%，较上月上升14pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。5 月百城成交土地面积同比下降37.07%，为2015年以来的历史低点；百城土地溢价率2.2%，处于年内的低点，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。