2021年2月26日恒生指数将发布 2020 年第四季度指数检讨结果，该检讨结果将会于2021 年3 月15 日生效。届时将有新一批的物管公司进入港股通名单，吸引更多南下资金。

销售延续高景气度，但龙头房企拿地却明显偏向谨慎，我们认为担忧全年银行贷款额度偏紧拉长销售回款周期是主因，积极应变方有出路，分化将是2021 年主旋律。

当前市场对美国地产繁荣的可持续性存在分歧，主要源于：美债利率持续上行，抵押贷款利率上升至去年11 月以来的最高水平，居民借贷成本提高；货币超发背景下，通胀可能有超预期抬升的风险，致使美联储可能提前采取干预措施。

销售韧性充足 有利提振市场信心。2020年12月全国商品房销售面积同比增11.47%，环比增44%；销售额同比增18.94%，环比增42.42%。2021年1月十大城市商品房成交8.33万套，同比升94.1%；成交面积同比增93.25%。行业景气度理想，销售韧性充足，系统性风险可控。

新房方面：春节两周（2.6-2.19），43 城整体新房成交面积相较去年春节两周 同比+32%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+50%/+9%/+42%。年初以来， 43 城整体新房成交面积累计同比+125%，一/二/三线新房成交面积累计同比 +193%/+103%/+122%。 二手房方面：春节两周（2.6-2.19），二手房市场中统计的13 个城市成交面积 相较去年春节两周同比变化+172%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化 +110%。 1、新房成

需求韧性是近年来房地产领域最大的“预期偏差”。2016 年底以来，伴随产业政策的收 紧和长效机制的落地，市场对于房地产销售额的预期一致偏保守，但实际结果却多次好 于预期，最终大家用“韧性”二字来总结这一现象。至于韧性背后的根源，有城市轮动、 棚改货币化驱动、消费升级等各种解释，但都只是现象，并未触及根本。

目前行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲 观预期尽显。我们建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值 的低估值A 股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的 优质内房股。3 月组合推荐保利地产（央企龙头，估值较低）、阳光城（杠 杆驱动走向效率驱动）、龙湖集团（销售、业绩稳增，财务状况优）、佳 兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）、碧桂园服务（物管龙头， 业绩确定性高）。

过去20 年地产驱动了城镇化工业化，但人口进城已经接近尾声，未来20 年将是制造业升级带来基于产业链的人口聚集，带动特定城市群的地产繁荣，地产模式将被重塑。