楼市传统成交旺季“金九银十”今年失色，全国多个城市房地产市场出现量价齐跌现象，甚至有城市成交量出现同比腰斩状况。同时，受调控影响，较大比例的城市去化周期拉长，不少城市出现较为明显的供过于求现象。

今年8月17日，中央财经委召开第十次会议，明确共同富裕标准，其中提到完善住房供应和保障体系。10月15日，《求是》杂志发表文章《扎实推动共同富裕》，共有四处提到房地产。包括推动房地产同实体经济协调发展；增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入；完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题；积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。两次表态中，涉及房地产的内容愈加细化和明晰。虽然大部分提法早已被外界熟知，但若放在“共同富裕”的框架下，便体现出政策方向的一致性，也能对近年来楼市调控的导向有更深刻的认识。

2021年9月，精装商品住宅整体市场规模同比下滑，除净水器、洗碗机外，大部分部品均随着大盘下降。其中，洗碗机配套规模48.0千套，同比+43.9%，环比+13.6%，表现突出。2021年1-9月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量2443个，同比-8.4%；开盘房间累计数量204.3万套，同比-10.4%。2021年9月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.4%、72.4%。广州、成都、南京成为9月份全国开盘规模前三甲城市。

自公共租赁住房相关政策发布以来，各地区积极建设运营，对保障全国各个城市中低收入住房困难家庭群体的住房需要发挥了一定作用。研究公共租赁住房入住率及其影响因素对进一步提高公租房利用率、实现资源优化配置具有重要意义。本文将影响公租房入住率的因素分类归纳为国家政策和法规、配套设施条件、建筑本体条件和租金水平四大方面，以北京市为例，利用SEM结构方程模型进行实证分析。研究结果表明：建筑本体条件是影响公租房入住率的最重要因素，国家支持性政策和法规如公租房建设阶段税收减免、运营阶段发放货币化补贴等均能鼓励中低收入群体家庭选择公租房住房模式，同时，充分发挥租金的资源配置核心作用也是提高公租房入住率的有效途径等。

在实际工作中研究探索房地产开发投资控制的方法及措施、识别投资风险，并积极主动采取防范与控制措施，实现投资开发效益，进一步实现国企房地产资产保值、增值。积极发挥国有企业勇于担当社会责任，为实现十四五规划和2035年远景目标做出贡献。

10 月核心城市新房成交套数同环比均下降。我们统计的11 个城市，10 月新房 成交套数同比-13.4%，环比-16.2%，年初以来累计同比+17.6%，较2019 年累 计同比+18.0%。分结构来看，10 月一线同比+2.8%，环比+4.8%，年初以来累 计同比+28.9%，较2019 年累计同比+29.0%；二线同比-19.7%，环比-23.9%， 年初以来累计同比+13.9%，较2019 年累计同比+14.4%。

本期，我们将继续分析私人投资中的地产投资，通过新屋和成屋市场、地产库存情况、房价以及抵押贷款环境等四大维度分析，尝试建立一套完整的美国地产分析框架，以供投资者参考。

房地产行业对地方政府相当重要。一般公共预算和政府性基金是地 方两大主要账本，2020 年，土地出让金收入在地方政府性基金收入 中占比达91.3%，5 项房地产税收在地方一般公共预算收入中占比 达18.6%。

“银十”销售同环比均下降，年末销售压力仍较大。2021 年10 月， 30 城新房销售面积同比增速-26.15%，环比增速为-7.60%。分一二三线 城市来看，同比方面，10 月一、二、三线成交面积增量分别为 -12.79%/-24.62%/-37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为 -12.57%/-24.75%/-30.03%。行业销售拐点从7 月份就已经确立，开始 进入负增长区间，但基本面还未触底，我们认为随着房贷回归合理投 放，部分城市购房政策有所松动，11 月市场销售或略有回暖，但考虑 到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。

促销活动及市场情绪逐渐稳定使得今年10 月销售数据较9 月略有改善， 可减轻市场对基本面进一步走弱的担忧。在此时机，投资者可以开始关注 超跌的价值股，如：世茂及融创。因为1）央行于10 月20 日至29 日向 市场净注入了万亿人民币，为市场提供了一些流动性，本次释放量同比、 环比均有明显提升。2）随着开发商持续进行资产处置（2H21 共处置550 亿元资产）和加快核心项目销售（如北京、上海），努力求生存，我们认 为行业违约风险在改善。3）房产税试点的实际影响暂时小于市场预期。 考虑到行业市净率0.8 倍（很多房企小于0.4 倍）的估值，我们认为超跌 的价值股（短期能活下来）以及优质股（长期能跑赢）在年底至1Q22 会 有机会。

行业盈利持续承压，短期业绩仍有压力：受毛利率下行和少数股东损益占 比提升影响，行业延续“增收不增利”表现，2021 年前三季度A 股上市 房企整体营收同比增23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸 福（亏损134.6 亿）、蓝光发展（亏损67.1 亿）后行业归母净利润仍同比 下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8 万亿元，较2020 年末增 长15.5%，业绩保障度122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障， 但受2017 年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍 将对利润端持续产生负面影响。

国企及优质民企优势扩大，综合运营能力愈发重要。短期来看，在当前行业融资端趋紧、基本面快速下行的背景下，部分房企陷入流动性危机，多数民企更加注重财务安全，收缩投资。

政策环境综述：多手段调控稳市场，预售监管趋细保交付。21 年以来， 三四线城市房价涨幅与一二线城市的差距逐渐拉大，围绕“稳地价、 稳房价、稳预期”的主题，部分城市出台“限跌令”或二手房指导价， 多手段调控房价稳市场；预售监管频出新政，大部分城市发文加强了 对预售资金等的管控，但同时兼顾了房企流动性压力。

“银十”爽约，10 月销售延续低迷状态。10 月百强房企实现全口径销售金额8978 亿元，同比下降30.1%，降幅较上月收窄5.9个百分点；若以2019 年为基数，过去两年年复合增速为-1.8%，较上月收窄8.8 个百分点，下行趋势有所缓和。

旧城改造是城市永续发展过程中的常态，也是城市运营的重要内容。随着我国城市建设转入新常态，大部分城市大规模造城运动停止，旧城改造项目逐渐增加。由于旧改本身资金需求量巨大且具有一定的公益性质，政府和企业单独承担旧改的难度很大，因此PPP成为可用于旧城改造的理想工具和模式。与其他领域的PPP项目明显不同，旧城改造PPP至少涉及政府、企业和居民三方主体，工作内容更为复杂，难点很多且具有不确定性。本文从旧城改造的特点出发，对旧城改造PPP模式及其难点和风险进行了分析，并提出相应的对策和防范思路。

区域整体开发是PPP应用领域重要的拓展方向。镇域经济可能会在未来一个时期大力持续发展。镇域整体开发在镇域经济比较发达、交通区位条件适当的乡镇具有较强的现实可行性。本文针对镇域经济发展现状、特点，以PPP为基本工具，就镇域统筹机制、规划实施单元、投融资规划、产镇融合机制、基层民主法制建设等几个方面提出了建立镇域整体开发机制的建议。

中国的房地产调控政策经历了多年的演变，正逐步从“一刀切”向“一城一策”转变。但现阶段房地产调控政策缺乏有效的宏观调控的上位法，调控目标和工具也存在相应的不足，进一步影响了最终调控效果的有效发挥。

国家对房地产税的探索涉及小产权房的可税性与合法性问题，向小产权房征税具有充足的法理依据和现实需求。通过引入法定租赁权与共有产权制度，结合房产税按租金收入计征的征税方式，旨在建立一种同时解决小产权房的可税性与合法性问题的长效机制，以期进一步推进我国土地产权制度的诱致性变迁以及税收体系的完整化进程。

关于城市问题和本质的争论无不因为城市的复杂性。在系统论出现以后，人类才有了可以从整体上认识城市发展问题的有力理论工具。我国以往城市建设的主导力量主要是政府，但社会资本事实上应当具有的主体地位正越来越受到重视，各个方面越来越达成共识：PPP几乎是城市及区域开发绕不开的方式。本文从城市系统视角重新审视了在新型城镇化背景下城市（区域）整体开发PPP的难点、可行性、发展思路及关键模块构建，力求为城市（区域）整体开发PPP项目建立基本的认知方法。

公租房最初是政府为解决“夹心层”群众的住房问题而推行的保障性住房。公租房的保障性措施主要有实物保障与租赁补贴，低保、低收入住房困难家庭享有实物配租福利，其他符合条件的家庭则享有租赁补贴福利。以重庆市公租房为例，实际建设74万套，累计分配54万套，剩余房源仍未分配；此外公租房投放已有十年，第一批公租房租户5年租期已到，出现房源供需失衡、流动滞缓等问题。参考国外经验，笔者分享公租房租转售管理体系的相关研究与建议。