销售：销售企稳信号明确，低基数效应下7月有望好转。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，同比-32%，降幅较上月收窄7pp，销售额1.1万亿元，同比-38%，降幅较上月收窄9pp，32城7日移动平均销售面积自6月初开始呈现明显上升趋势。

基本面回顾：成交创历史最大降幅，企业投资意愿不足。22 年1-5 月 市场整体成交呈现集体走弱趋势，并未有显著的区域及城市能级的分 化。销售去化面临较大压力下，行业整体投资能力下降，整体土地成交 规模仅为去年同期四成，同时企业集中资源于22 个两集中城市（22 城 土地出让金占比21 年46%，22 年上半年提升到53%）。

5 月统计局数据显示，地产销售初现拐点，但景气度仍然较低，下半年开发 投资和土地财政仍然面临压力，或将使得需求端和供给端政策加大宽松力 度。我们预计地产板块将迎来基本面逐步复苏+政策利好共振的阶段，在前 期调整过后有望迎来新一轮行情，看好强信用房企销售和拿地先于行业复 苏、强于行业复苏带来的投资机会。

整体看，疫情拖累经济最悲观的阶段已过去，但全面好转仍需时间。我们此 前多次提示，相较2020 年首轮疫情时期，本轮疫情对经济的影响呈现明显 的区域分化特征（详见《宏观&交运大数据系列周报》）。当前来看，全国整 体的经济高频活动已基本恢复至去年同期水平，但华北地区、上海等前期受 疫情影响较为严重的地区，经济活动较疫情前仍有明显缺口，指向经济的全 面恢复仍需时间。

大房地产业，又分为开发建设、不动产运营、物业服务和经纪代理四个领域。开发建 设、经纪业务和政策周期因素高度相关。物业管理和商管运营呈现高成长性特征。展 望 2022 年下半年，房地产开发周期的复苏、企业信用的恢复将会有利于销售规模和盈 利能力的修复，产业结构的调整、新业务线的扩张则能持续推动好企业成长壮大。

稳增长政策预计将继续加码，地产因城施策不断推进。后疫情时代经济逐步企 稳，5 月各项经济数据环比4 月均有所改善，但是稳增长压力仍然较大，预计后 续逆周期政策将继续加码。6 月15 日国家统计局新闻发言人付凌晖表示，“房 地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳， 相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现”。目前地产数据虽较4 月有所改善， 但是5 月销售面积单月同比仍为-32%，房地产开发投资单月同比为-8%，地产 支持政策的出台仍十分必要。4 月底政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需 求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，5 月央行降低 全国首套房贷款利率下限，同时5 年期以上LPR 报价下调15bp，地产托底态度 十分明确。我们认为，未来地产政策仍将继续出台，或更多以地方政府因城施策 为主，其形式将更加灵活、精准。

5 月消费端零售额降幅收窄，制造端增长回暖。5 月社零同比-6.7%。轻工子行业具体来看：文化办公用品/日用品/家具零售额5 月分别同比-3.3%/-6.7%/-12.2%，降幅较4 月收窄。5 月全部工业品、造纸及纸制品业PPI 同比涨幅回落，家具制造业PPI 同比涨幅提升。5 月家具出口额和纸浆纸及其制品出口额同比大幅提升，其中纸浆纸及其制品出口额达近两年最高。

当前政府提振市场的决心已经较为清晰，我们相信供需两端的修复正在路上。 从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端 鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐 企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建 要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随 着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐 渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与优质民企再投资能力与意愿的恢 复之下，开始企稳回升。

整体而言，今年上半年全国房地产市场延续2021年下半年后的下行趋势，拿地、开工、销售及房地产开发投资仍旧呈现明显的下行趋势。商品房销售：统计局口径下，1-5月，全国商品房销售面积同比下降23.6%，销售额下降31.5%；百强房企方面，克而瑞口径下，百强房企前五月销售金额操盘口径下累计下降52.7%，权益口径下降53.2%。拿地规模：1-5月，百城住宅类用地累计供应及成交分别同比下降55%及63%，平均地价及溢价率水平同步下行。开工、竣工及施工：统计局口径下，新开工面积同比下降30.6%，竣工面积下降15.3%，施工面积下降1.1%。房地产开发投资由2021年末同比增长3.7%下降至负增长4.0%。

中央层面对行业定调：完善制度与促进发展。 上层主要设计围绕现有物业行业各方面痛点进行制度补足与优化，及鼓励物业公司发展其他社会 服务业务扩大行业版图，有利于行业树立正确的价值观，也有利于行业长期的健康发展。

5 月投资、开工、拿地降幅低位略收窄，竣工再走弱。从1-5 月累计来看，投资同比-4.0%， 较前值-1.3pct；新开工同比-30.6%，较前值-4.3pct；土地购置面积同比-45.7%，较前值 +0.8pct；施工同比-1.0%，较前值-1.0pct；竣工同比-15.3%，较前值-3.4pct。5 月单月 来看，投资同比-7.8%，较前值+2.3pct；开工同比-41.8%，较前值+2.3pct；土地购置面 积同比-43.1%，较前值+14.2pct；竣工同比-31.3%，较前值-17.1pct。5 月房地产投资 降幅低位略有收窄，但仍处于偏弱状态，主要源于：1）房企资金紧张导致投资能力和投 资意愿走弱；2）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；3）出险企业大幅增加，导 致全国开工和投资的趋弱；4）行业库存进一步走低也约束了开复工的释放；5）近期新冠 疫情反复也限制了开复工的恢复，综合将导致投资继续走弱。我们认为受限于行业销售和 融资的修复晚于预期、以及出险房企数量已经超25 家，这将限制后续房企的补库存能力， 从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也会慢于以往周期。

国家统计局发布2022 年1-5 月商品房投资和销售数据，2022 年1-5 月，全国商 品房销售面积5.07 亿平方米，同比下降23.6%，增速较2022 年4 月下降2.6%； 商品房销售额4.83 万亿元，同比下降31.5%，增速较2021 年4 月下降2.0%。分 区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-35.2%、-23.5%、 -26.1%、-47.6%。行业销售恢复依旧较弱，一方面疫情的反复降低了整体经济的 活力，居民的收入预期及稳定性受到了较大的影响，居民购房能力有所降低；另 一方面过去几年房住不炒调控深入人心，尤其是一线城市的价格管理政策较严， 居民对于房价继续上涨的预期普遍不强，导致整体购房意愿也有所下降。当前政 府稳增长态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，随着国内疫情的趋稳，我 们预计市场将逐步恢复。