对于高杠杆、高负债、高周转的房地产行业及开发企业而言，停售停工就意味着无法通过促销走量和加快周转回笼资金，同时还要承担巨额的偿债压力和债务成本，现金流压力必然陡增。

《前沿技术》聚焦于重点行业、重点产品、重点工艺等的前沿技术研发、突破性进展和商业化应用，帮助用户及时了解重大前沿技术的研发动向和主要趋势，以及主要企业的技术优势和最新进展，以更好地把握和判断相关技术和产品所处的发展阶段、主要应用场景、潜在市场价值和可能存在的风险。

随着楼市及地市复苏，5月政策出台频率明显下降。短期来看，低基数、高推盘将对销售形成支撑，但中期随着需求不确定性加大、库存持续积累，预计楼市将缓慢降温，结合政府工作报告中因城施策表述，预计下一个政策窗口期或在年末。板块投资方面，短期销售维持高位背景下，建议关注低估值及中报超预期个股，中期随着楼市压力逐步加大、关注政策改善预期及年末估值切换带来的投资机会。个股方面建议关注：1）品牌管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）业绩销售高增、融资成本改善的二线房企中南建设、龙光地产、新城控股、天健集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

随着我国新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的持续推进，轻工消费回补行情值得期待，建议关注因疫情需求滞后兑现的家具，受益全面复学复课的文具、以及防疫必需品生活用纸。（1）家具：行业基本面向好、精装修放量，看好疫情解除后业绩反弹，建议关注帝欧家居、江山欧派、尚品宅配、欧派家居、海鸥住工。（2）文具：建议关注齐心集团、晨光文具。（3）生活用纸：建议关注中顺洁柔。

本文从权益视角和信用视角两个维度对上市房企50强进行全面观察：权益视角较为关注业绩增长潜力，我们从销售规模增速、地价房价 比、土储去化周期、土储分布区域等角度观察；信用视角较为关注信用风险，我们从房企资产负债率、短期刚性债务占比、货币资金/短 期刚性债务、融资成本等几项指标综合观察房企债务压力、融资能力，并基于一定假设对房企永续债、明股实债、表外负债等可能造成 债务规模低估情形，作出相应调整。最后，我们根据业绩增长潜力指标将房企划分为两个梯队，并根据调整后的偿债压力指标，进一步 对50强房企中民企的信用风险状况作出分析。

新冠疫情冲击巨大，政策面侧重供给端纾困托底，地方引才力度增强，重申 “约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”整体政策框架。宏观流动 性充裕，资金面边际改善，整体均衡，但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资 金黑洞”效应的内生约束仍在。需求侧按揭投放路径依赖，利率跟随 LPR 下降； 供给侧资金来源此消彼长，发债放量，信托严控。

上周贵州茅台超越工 行位居 A 股市值榜首，创业板指创四年新高，尽管注册制推行在即，但发行节 奏依然受证监会约束，上证指数修订或 LPR 利率下调均有望进一步提升市场 风险偏好。在这样的背景下，地产开发类个股可能依然承压。我们统计了 A 股 指数或 A 股强势个股代表（YHHMG，分别为药明康德、恒瑞医药、海天味业、 贵州茅台和中国国旅）的表现，在 2018 年 5 月和 2019 年 8 月存在地产股跌、 市场/核心个股涨的背离情形。疫情冲击验证了中央对于“房住不炒”的政策定 力，防御性凸显的开发类地产股在风险偏好上升的环境中空间有限。相对而言， 核心资产个股和创业板双双新高，表明了非科技类、有基本面支撑和想象空间 的物业股和地方国资背景个股依然也有上行空间，而且这些个股可能会突破开 发类地产股的估值约束问题。

5 月以来物管公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物管公司和政府的双重 诉求。物管龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，其中规模大、利 润优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，物管公司和传统环卫公 司模式存在差异。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来 3-5 年的增长韧性，我们建议投资者积极关注前瞻布局非住宅物管、在部分业 态形成竞争优势的头部公司，重点推荐招商积余、新大正。

新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石。展望下半年：政策面，预计宏观政 策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，供给端政策继续积极支 持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳中偏 好环境；基本面，预计 Q3 销售将保持 Q2 的市场热度，低库存+销售回暖将继续 推动投资端数据修复，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势。