2021年1月，精装商品住宅新开盘项目累计数量176个，同比-49.9%；开盘房间累计数量16.2万套，同比-47.2%。

3 月房价环比涨幅整体有所回落，但领先指标显示重点城市购房需求旺盛，售房者价格预期涨势未进一步趋缓，中短期内房价或仍有上行压力；该背景下我们预计2 季度部分城市或将继续加码楼市调控政策，导致地产板块股价波动性增强。但考虑到销售增势偏稳健，“三条红线”、“两集中”等供给侧改革政策更加利好龙头房企的经营表现，同时板块整体估值仍偏低，我们建议投资者积极把握政策波动带来的低吸机会： A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、合景泰富。此外，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为绿城服务、金科服务、世茂服务风险收益可能更优。

市场规模：2021年2月开盘项目规模5.9万套，受去年疫情同期低基数影响，同比大幅增长为1119.7%；其中住宅5.7万套，公寓0.2万套。

在消化了“2 月香港上调印花税率”影响之后，光大地产AH 物业板块迎来强劲反弹，板块整体表现较好，本月光大地产AH 核心物业指数单月涨幅10.9%，跑赢沪深300 指数16.3pct.，跑赢恒生指数12.98pct.。2021 年1-3月：光大地产AH 核心物业指数上涨30.58%，跑赢沪深300 指数33.71pct.，跑赢恒生指数26.37pct.。

短期政策调控加码或对估值形成压制，“竞争力”偏优房企定价或有超越行业表现。一季度楼市表现整体较为火热，百强房企销售同比高增84%（较2019 年同期也有近46%的增幅），百城宅地溢价率也维持较高位置。与之相对，核心城市调控政策陆续出台，多地按揭利率边际提升，严查经营贷违规进入房地产；住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5 个城市政府负责人，强调房住不炒定位，坚决遏制投机炒房；财政部再提积极稳妥推进房地产税立法。近期政策调控加码是维持行业“稳地价、稳房价、稳预期”的应有之义，但确实或会在短期对板块估值形成一定压制。长维度来看，得益于房地产长效机制的逐步完善和因城施策的持续细化，行业将迈入相对成熟阶段（波动率下降），优质龙头房企综合优势逐步凸显，格局优化在“竞争力”层面已分出胜负；竞争力”偏优房企在估值维度或有超越行业表现，阿尔法导向是地产股定价主线。

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。52 个城市新房成交套数为5.4 万套，环比下降24.1%，同比上升18.2%；21 个大中城市新房成交套数为3.3 万套，环比下降20.5%，同比上升34.4%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为-21.3%、-20.5%、-19.7%，同比增速分别为+9.7%、+65.9%、-5.6%。18 个城市二手房成交1.6 万套，环比下降24.1%，同比上升13.2%；13 大中城市二手房成交1.5 万套，环比下降23.9%，同比上升10.9%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为-36.7%、-18.4%、-10.8%，一、二、三线城市同比增速为+10.1%、+20.6%、-14.9%。

一季度新房市场高景气度奠定了全年基本面“稳定”、“有韧性”的基调，然而板块当前估值距离中枢仍有约16%向上空间，我们继续看多，不过自年初历史底部已累积21%涨幅，我们预计内房股后续将波动上涨。上半年在疫情造成的低基数下新房成交数据同比将表现强劲，与之而来的投资者对政策面的顾虑可能放大二季度股价表现的不稳定性，而下半年随着基数抬升，销售数据大概率同比回落（全年新房成交量及金额预计仍将收在正增长，好于市场预期），这将一定程度纾缓投资者对政策面的担忧。建议当前时点在坚守有长逻辑的均好型标的同时更加注重弹性与稳定性的平衡，首选中海、融创、龙湖、华润、旭辉、合景泰富。

本报告介绍了中国舒适家居行业发展情况。

我们认为贝壳未来收入驱动因素主要有三：1、从新房市场来看，预计房地产开发商将持续与贝壳合作，快速售出房源从而达到稳定的资金回流；2、从二手房市场来看，贝壳有望实现渠道下沉，快速且大量的覆盖除一线城市以外的城市，快速提高各个城市的市占率；3、从装修市场来看，如视VR 功能有望助力贝壳快速切入装修市场。其次，随着业务的不断扩张，规模效应有望持续提高，降低贝壳的整体业务成本，建议关注。

虽然中国REITs 底层资产范围目前尚不涉“房”，但租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心，我们认为REITs 逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义。综合考虑中国租赁住房发展现状、租赁市场的实际需求、以及中国公共部门的资源禀赋，我们呼吁将来在令租赁住房产品保留一定公共属性的前提下尽可能以形成“有效资产”为方向来引导开发建设。在这一宗旨下，我们认为结合REITs 构建创新型投融资模型、促进有效供给是必要且值得尝试的有益实践。

经营贷在 2020 年以来出现越来越大范围的“入楼市” 现象的根本原因为：1）疫情下的纾困政策使得经营贷周期延长，且利 率对比按揭贷款较低；2）房地产贷款监管进一步趋严，经营贷尤其是 小微贷款对比房贷而言“量多价低”，整体来看，政策面叠加市场供求 的影响是助长此轮经营贷违规“入楼市”的根本原因，监管趋严更多 地是引导楼市回归理性，考虑到对于违规资金的排查及收回尚存一定 难度，监管层需要更多时间进行审慎合理监管，此次政策更多的是对 “漏洞”打补丁，预计楼市运行仍将保持平稳。

3 月31 日，克而瑞发布21 年3 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额758 亿元，恒大、万科分别实现单月销售额643 亿元、576亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期541 亿升至576 亿。3 月单月销售过百亿房企为36 家，较去年同期增加17 家。

开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高 景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前 期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。我们认为，当前地产板块 出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地 产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。

新房方面，截至3 月末，我们跟踪的28 城商品住宅销售面积合计5566.3万平方米，相对2020 年同期增长98%，相对2019 年同期增长43%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长136%/175%/222%/123%。样本城市中，除丽江的住宅销售面积累计同比持续为负外，其余城市都有不错表现，尤其武汉、温州、湖州成交面积累计同比分别增长261%/207%/191%。

本文对于金科服务公司进行投资分析。公司发布2020年年度业绩公告，全年实现营收33.6亿元，同比增长44.3%，归母净利 润6.2亿元，同比增长68.5%，符合市场预期。营收延续高增，盈利能力回升。在管规模稳步提升，关联房企持续赋能。市场化外拓能力突出，在管项目规模效应显现。“生态+科技”双引擎，股权绑定激励人才。