6月房地产市场加速回暖，去化加快，房企销售业绩环比出现上涨，碧桂园、恒大、万科、保利地产等龙头绩飘红超预期

在疫情冲击之下，房地产企业上半年遭受重挫。从下半年开始，房地产行业开始逐渐回暖并重新回到发展轨道上来。7月大部分房企销售业绩实现同比小幅增长，呈现“淡季不淡”的局面。

20%涨跌幅新规落地？从基本面的角度，涨跌幅限制扩大（或不限涨跌幅）可以提升交易量增强市场流动性，不会改变市场的中长期方向。但落实到交易层面和赚钱效益层面，20%涨跌幅新规落地或带来短期的冲击。

7 月行业基本面维持复苏高点，开发投资、新开工、土地成交价款、销售金额、到位资金等单月同比增速再创年内新高。我们认为，因城施策环境中，政策边际变化对板块影响相对更小。成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期将进一步强化优质房企的估值优势和配置价值。重点推荐：1）具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2）成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3）物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。

[市Ta场bl表e_现Su：m本ma周ry申] 万房地产板块收于 4332.16 点，累计下跌0.7%，同期上证综指累计上涨0.61%，深证成指累计下跌0.08%，沪深300 累计上涨0.3%；横向对比，板块表现位于下游。

本周恒生指数下跌 0.27%，恒生国企指数下 跌 0.53%。恒生地产指数下跌 0.36%，沪深 300 地产指数下跌 1.27%。美股市 场方面，道琼斯指数、纳斯达克指数和标普 500 分别上涨 0%、2.65%、0.72%。

岁末年初表现突出，地产季节效应明显：回溯近五年地产板块表现，四季度效应明显（岁末年初涨幅优于其余时间段）。从涨跌幅均值来看，2015-2019 年地产板块四季度平均上涨8.8%、一季度平均上涨7%、跑赢沪深300 指数5.1 个和0.9 个百分点。

贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，开拓经纪行业基础架构，成为交易服务数字化、标准化先驱，致力于搭建以ACN 为核心的一体化开放平台。透过贝壳的高速发展路径，我们认为中国房地产经纪行业成长规模广阔，将在规范创新中迎接共享繁荣的未来。建议投资者积极关注显著提升行业效率、商业模式可持续且具备网络效应、能够凭借规模优势形成竞争壁垒的头部标的，推荐我爱我家，行业内相关上市公司还有国创高新、世联行。

国家统计局公布数据显示，2020 年1-7 月，商品房销售面积83631 万平方米，同比-5.8%，商品房销售额81422 亿元，同比-2.1%。全国房地产开发投资75325 亿元，同比3.4%。

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。

8 月14 日统计局公布房地产行业数据，2020 年1-7 月累计商品房销售面积8.4 亿平方米，同比下降5.8%，降幅较1-6 月收窄2.6pct；累计新开工面积12.0 亿平方米，同比下降4.5%，降幅较1-6 月收窄3.1pct；累计房地产开发投资7.5 万亿元，同比上涨3.4%，增速较1-6 月走阔1.5pct；累计到位资金10.1万亿元，同比上涨0.8%，增速转正。

7月以来，土地市场整体热度有所下降，全国287城土地出让金同比增速下降23 PCT至+8%，主要受成交均价下行影响；结构上看一二线土地出让金同比增速降幅相对更大，主要受成交面积同比增速大幅下降拖累。从量上看，287城供应及成交土地建面同比增速均较上期有所下降，供销比（供应建面/成交建面）降至1.16。从价上看，全国287城供应及成交土地楼面均价同比增速均较上期有所下降，溢价率小幅回升。在库存处于相对高位，房企对未来房价持谨慎态度的情况下，我们认为下半年土地市场热度或将回落，或利于经营和管理红利高的房企。

怎ble么_S看u待m上ma周ry地] 产股涨幅第一？上周申万地产板块涨幅 2.87%，银行板块涨幅2.85%，位居市场第一和第二，第一创业周四涨停，中国人寿周五涨停，与此同时有色、医药、社服等出现较大幅度调整。

本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。

（1）7月单月销售增长显著，累计销售增速继续回升。据统计局公布数据，7 月单月行业商品房销售金额为14527 亿元，同比增长17%，较上月增长6 个百分点；单月销售面积为14227 万平米，同比增长9%，较上月增长7 个百分点。截至7 月，行业商品房销售金额为81422 亿元，同比下降2.1%，较上个月缩窄2.7 个百分点；商品房销售面积为83631 万平米，同比下降5.8%，较上个月缩窄2.6 个百分点。

本文选取以86城市12万个小区9088 万户微观数据为基础，分析发现上市物管公司市占率仅约7%，百强优质物管公司市占率仅约22%，未来成长空间广阔。

单月销售高增，开工、投资增幅进一步扩大，后市料延续韧性。7 月全国商品房销售面积和销售额分别同比增长9.5%和16.6%，增幅均较6 月（+2.1%和+9%）走强，带动1-7 月累计同比跌幅分别收窄至5.8%和2.1%（1-6 月-8.4%和-5.4%）。

房企可持续性是地产债研究的核心。投资地产债的基本条件是房企的预期 存续时间要远大于投资债券的存续时间，因此地产债要以研究房企的可持续 性为核心。房企可持续性包括“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。通 过研究“历史报表可持续”可以发现房企历史经营的逻辑脉络与经营过程中 存在的相关问题，从而对房企的信用风险做出评价；通过研究“未来经营可 持续”可以发现房企当前与未来的经营思路变化，从而分析房企未来可持续 的强弱变化，进而再次对房企的信用风险做出评价，并从中发现可能存在的 潜在风险或发掘可能存在边际收益的阿尔法机会。

市场表现：上证指数本周上涨0.61%，收报于3380.68 点；创业板指本周下跌1.36%，收报于2632.45 点；沪深300 本周上涨0.30%，收报于4718.84 点。房地产板块本周下降0.70%，在28 个行业内位列第21 位。

1-7 月开发投资同比+3.4%，较前值+1.5pct；1-7 月新开工面积同比-4.5%，较前值+3.0pct；1-7 月竣工同比-10.9%，较前值-0.5pct；1-7 月施工同比+3.0%，较前值+0.4pct。1-7 月的土地购置面积同比-1.0%，较前值-0.2pct；土地成交款同比+12.2%，较前值+6.3pct。