在监管层频频发声释放积极信号之后，近期已有多个城市的房贷市场予以积极回应。《证券日报》记者调查发现，除了银行放款速度在加快，部分城市的房贷利率也有所下调。

新中国成立初期知识分子参加土改所留下的总结汇报材料，虽然明显受到土改宣传教育和阶级斗争观点的影响，但在客观上还是保留了许多生动具体的内容，有助于对地主与地主经济这样的传统命题进行新的解读。通过对土改总结材料中所反映的地主经济的三个问题的考察，即地主的发家原因、地主的剥削内容、地主有无差别，可以得出这样的认识：虽然地租通常被认为是地主对农民剥削关系的集中体现，然而从这些总结汇报材料来看，农民诉苦的内容以及地主被控诉的罪行，很多情况下与地租剥削并无太大的关联，高利贷和雇工剥削的例子也不少，此外还有许多政治和社会方面的因素；关于地主是否勤俭起家以及地主有无差别，一些与政策宣传稍有异议的观点，虽然在这些材料中都只是作为被批判的思想而简略提到，没有给予太多的披露，但毕竟提示了关于同一问题的更广泛认识角度。

在北上广深以及杭州、厦门、武汉等热点城市首批集中土拍中，各大房企抢地、叫价的场面十分热闹，触顶摇号、高溢价、地王等层出不穷，远超市场预期。但在此后的第二、三批集中土拍中，除了央企和国企外，民企绝大多数都已经偃旗息鼓。与往年较为不同的是，在首批集中供地中，无论是在拿地时还是拿地后，合作开发成为主流现象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方国企/央企”的合作类型尤为突出。

12月15日，国家统计局发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

刚过去的11月份，素来有着楼市风向标意义的一线城市二手房成交量均出现环比上涨，12月前半个月也延续了该趋势。虽然与去年同期相比，当前成交量仍处于低位，但确实已出现触底回升迹象。

10 月16 日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。

12月15日，国家统计局发布11月70城房价数据。2021年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。其中，北京二手房价格在9月出现今年的环比首降后，已连续3个月呈环比下降态势。按照市场通行的惯例，在没有出现政策明显放松或加码的情况下，月度成交价环比连续3个月同一走势，在一定程度上预示着行情已定。

受惠于博彩业服务贸易出口等活动的带动，在2011年较高基数的基础上，2012年上半年澳门特区经济实质增长率为12.6%。预计下半年增长放缓，全年预计将有单位数的增长。2013年澳门经济将继续增长，横琴开发和CEPA补充协议九的签署等区域合作发展将为澳门经济适度多元化提供新机遇，如何应对通货膨胀和进行房地产调控仍然是澳门政府应注意考虑的问题。

本文主要从三个方面介绍了中国农地流转的理论和实践。首先，介绍了中国土地流转的研究意义和理论综述。其次，介绍了中国农村承包地流转现状。最后，介绍了农村承包地流转中存在的问题及解决建议。

10 月16 日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。

今年下半年以来，楼市快速降温，房企面临销售回调幅度超预期、融资困难等多重不利因素夹击。11月份，房企拿地积极性减退，大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。40个典型城市土地成交溢价率回落至6.5%，创近10年历史新低。

香港经济在2012年受制于先进经济体需求疲弱和亚洲区贸易放缓，货物出口一直是经济表现最弱的一环。先进经济体复苏步伐未如理想，欧元区主权债务危机在年中一度恶化，美国财政悬崖逼近，增加了全球经济的下行风险。不过，香港经济继续受惠于良好的经济基本面和内地经济所提供的支持，抵消欧美经济不景的影响，而内部经济亦相对强韧，有助于维持劳工市场稳定，惟香港经济料仅以温和步伐增长。通胀在过去一年持续降温，但往后可能仍有上行风险，特区政府会密切留意物价走势，特别是对低收入市民的影响。鉴于全球流动性泛滥令利率处于超低水平，楼市泡沫风险上升，特区政府推出连串措施令楼市健康平稳发展，确保宏观经济和金融系统稳定。香港经济在2013年的表现，料仍会受多种外围因素影响。不过，各项基建设施工程开展和内地经济以平稳较快的速度发展，会继续为香港经济带来支持。

资格权、使用权内涵与性质的界定，是宅基地三权分置制度安排的前提。以《德清办法》为样本，相较于最先受让权，收回权对农户权益的保障更为充分。将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权或其下位概念的入市路径缺乏可操作性，由“所有权—最、优先受让权—不动产用益物权”构成的宅基地三权分置制度弱势较为明显。宅基地三权分置制度改革，以初始分配阶段贯穿一户一宅、宅基地分配请求权非一次性权利以及货币与实物对住房权的双重保障为前提。宅基地资格权因成员权的存在而存在，因成员权的消灭而消灭。宅基地使用权的转让，可以借鉴德国分时段设立用益物权制度，对宅基地资格权人与第三人共享宅基地使用权的现象作为解读，以此构成宅基地“所有权—资格权—使用权”三权分置模式。

本文首先构建多期动态最优化理论模型，从替代效应和流动性约束效应的角度，分析房价预期对居民家庭风险金融资产配置的影响，并提出研究假说，然后采用中国家庭金融调查（CHFS）数据进行实证分析。研究发现：第一，家庭风险金融资产配置由各类资产的预期收益率、风险以及投资决策者自身的特质共同决定；第二，房价预期上涨与家庭风险金融资产配置呈现显著的负相关关系，这种影响主要是通过替代效应实现的，且随着房价预期上涨幅度的增大，替代效应的负向作用越强烈，而流动性约束效应仅在家庭拥有二（或多）套房的情况下体现。此外，上述影响机制对城镇家庭的解释较强，但对农村家庭则解释较弱。本文实证结论在改变风险金融资产定义以及考虑未来家庭资产配置情况下依然稳健。

当前困局：基本面下行与信用危机。 受前期需求透支及房企信用事件影响， 下半年楼市成交急转直下， 2021 年 10 月全国商品房销售面积同比下降 21.7%，较 2 月高点（ 104.9%）显著回落，下行斜率创近十年之最。地市 受房企资金趋紧影响一夜入冬，第二批集中供地流拍率升至 41.3%，远高 于第一批（ 5.6%）。销售回款及融资压力加剧下房企信用事件持续爆发， 2021 年 9 月以来中资美元地产债最大跌幅近 30%。当前行业已陷入“销 售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预 期悲观-销售进一步下行”的负向循环困局。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，整体来看，会议再提“保障性住房”、首提“合理住房需求”和“良性循环”。“合理购房需求”延续了近期中央的一致表态，结合上周银保监会提及“满足改善性住房按揭需求”，我们认为首套刚需及改善性需求将得到更好的支持。中央上次提及“良性循环”要追溯至2017 年中央经济工作会议，其内涵不仅包括行业内部运行机制恢复正常，还包括房地产产业链上下游的平稳运行，从而使得房地产行业与国民经济和双循环格局形成良性互动。

2021 年12 月，政治局会议和中央经济工作会议均强调“推进保障性住房建设”；此前7 月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。核心观点：2022 年保障房建设有望加速推进，但对比棚改，其投资强度较低，实际投资规模相对有限，可能仅拉动2022 年地产投资1-2 个百分点；要真正稳地产，还需政策进一步松动，关注保障房对绿色建筑产业链的拉动。

12 月 6 日， 中共中央政治局召开会议， 提出“要推进保障性住房建 设”。 保障性住房， 包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。 从今年“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”； 6 月， 国 常会确定加快发展保障性租赁住房， 缓解新市民青年人等群体住房 困难； 紧接着， 国办发布 22 号文，对加快发展保障性租赁住房的提 出了具体意见， 保障性租赁住房建设是明年的重点发力点。 保障性租赁住房如何发展？ 房源和资金源来自哪里？ 对投资有多大 拉动？本文详细探讨。

回顾 2021：格局分化，房企承压推动整合加速。 物业管理服务板块内部分化明显，头部物管企业在管理规模上具有显著优势。 管理规模的领先不仅仅带来了基础物业服务收入的领先，也进一步夯实了社区增值服务收入和多业态服务收入方面的优势。 在格局分化之下，头部企业战略方向趋同，“大物管”战略逐渐成为头部企业共识。 2021 年行业并购明显加速，下半年地产开 发行业的困境也传导到了物管行业，头部企业迎来了并购的极佳时间窗口。 头部企业并购的对象从中小型的独立物业公司逐 渐变成了地产开发公司旗下的物管企业。

我们预计地产基本面在 2022 年 3 月迎来新起点，建议优选产业链公司。我们 推荐细分领域景气度高，和开发企业盈利关联性低（占开发企业成本比例低， 或重要性很高不可或缺），产品和综合服务具备竞争力，品牌具备影响力，应 收款管理能力突出的产业链公司。