克而瑞发布 2020 年 1-9 月房地产企业销售 TOP100 排行榜，百 强房企单月全口径销售金额同比上升 24.8%。碧桂园单月销售 排名行业第一，实现销售金额 860 亿元，恒大和融创分列二三 位，单月分别实现销售金额 818 和 693 亿元。

行m情ary概＃述 （2020.9.21-2020.9.25）：本周恒生指数下跌4.99%，恒生国企指数下跌5.11%。恒生地产指数下跌3.94%，沪深300 地产指数下跌6.60%。美股市场方面，道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500 分别下跌1.75%、上涨1.11%、下跌0.63%。

新su房mm方ary面＃： 本周 43 城整体新房成交面积相较去年同期变化+3%，环比+8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+99%/-12%/-8%，环比+24%/+2%/+6%。二手房方面：本周的二手房市场中统计的10 个城市成交套数同比变化+0%，环比变化-3%。九月以来累计同比变化+7%，年初以来累计同比变化-4%。

本周我们对地产上下游经营情况进行梳理，从产业链角度观察行业施工情况，从地产上游看，挖掘机产销高增、钢材生产量增价升、水泥生产同比略降，上游行业整体表现较好，与新开工超预期相互印证；从地产下游看，防水材料、玻璃、电梯产量仅同比略增，而燃气灶具、热水器产量与空调销量同比均明显下滑，侧面印证全国竣工仍待修复。近两周政策延续因城施策，银川调控政策收紧，至此住建部8月约谈6市均已出台楼市新政，“房住不炒”基调下后续调控节奏或趋于平稳。投资方面，考虑板块估值已降至近五年17%分位，房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

板ma块ry＃调 整带来买入机会：本周（2020.09.21-09.25）物管板块整体回调，板块平均跌幅为-9.2%，绿城服务、金融街物业及碧桂园服务一周跌幅分别为-1.5%、-3.6%和-4.5%，板块调整带来买入机会。YTD 涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、宝龙商业和滨江服务，涨幅分别达到166.7%、157.0%和129.3%。

板块走势：受恒大传闻事件影响，申万房地产板块下跌6.35%，行业排名第26 位，走势明显弱于大盘（沪深300 下跌3.53%）。从近1 年走势来看，2020 年7 月份之前房地产板块与大盘走势基本持平，7 月份以后明显走弱，近两周有走强趋势，但上周跌幅较大。

疫情拖累营收增速 ，2021 年起利润率有望筑底回升。样本房企 2020H毛利率、归母净利率分别为24.34%与7.10%，较去年同期分别-4.03pct和-1.87pct。

规模持续增长，格局呈现一超多强。伴随房地产市场快速发展，2014-2019年经纪机构完成的房屋交易额从3.2万亿升 至10.5万亿，CAGR达26.8%；渗透率从33.0%升至47.1%（其中新房从9.7%升至25.9%）；佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达 31.6%；平均费用率从2.0%升至2.4%。行业快速发展叠加门槛低、区域属性强，竞争格局相对分散并呈现哑铃式结构，其中贝壳遥遥领 先，中原地产、我爱我家、乐有家等亦处行业前列。但经纪行业仍面临两大痛点，一是经纪人、互联网平台利益机制导致虚假信息普 遍，影响客户体验；二是恶性竞争多且信息隔离严重，压缩利润空间且制约交易效率。

国庆前一周（20/9/26-20/10/2）主流 45 城一手房成交 736 万 平，环比-3%；其中，一二线环比-9%、三四线环比+22%；9 月一手房月成交 同比+12%，较 8 月-5pct，其中一二线同比+18%、三四线同比-6%，分别较 8 月-3pct 和-12pct。国庆前一周 14 个重点城市二手房成交 126 万平，环比-24%； 9 月累计成交同比+18%，较 8 月上升 1pct。国庆假期（20/10/1-20/10/8）主流 32 城成交 264 万平，同比+3%；同期主流房企认购销售同比+10-100%不等， 销售依然靓丽。库存方面，上周 15 城推盘 532 万平，环比+5%；对应周成交/ 推盘比 0.95 倍，低于 7 月和 9 月的 1.00 倍，高于或等于 5 月、6 月和 8 月的 0.95 倍、0.87 倍和 0.95 倍。截至上周末，15 城可售面积为为 9,686 万平，环 比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为 8.2 个月，环比下降 0.7 个月，目前行业 处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段，并本轮加库存过程料将较为纠结。

受网络流传恒大集团（3333 HK）的「恳请文事件」所影响，恒大股价大幅下跌。其后恒大已发出公告指「恳请文」为捏造文件，并已向公安机关报案。文件虽假，但却重新提醒市场对恒大现金流的关注，进一步引发投资者对恒大以至整合内房的忧虑。我们认为在「房住不炒」的大方向下，加上杠杆的限制下，未来仍然考验房企把握投融资窗口期的能力。我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企，如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。

需求侧区间波动不是定价主线。1）历史上，行业量价趋势改善“一段时间”（至少 1 年 左右）后，当价格触碰“红线”之际，才会有政策的平抑，板块有较长时间处于“量价 向上、政策友好”的甜蜜期；2）与过往周期不同，当前库存去化周期整体偏低、且价 格也处相对高位，政策的锚变成“维稳”，导致政策“灵敏度”显著提高，结果上看就 是“因城施策”和“因企施策”，景气因子（现金流）和政策因子（贴现率）基本对冲； 3）从股票定价角度看基本面，行业量价改善近年来并非主线，核心逻辑在于，政策大 概率会去平抑预期，以达到“三稳”的调控目标，从结果看就是赚到业绩但没赚到估值。