1、市场规模：2021年1-12月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量 3489个，同比-6.8%；开盘房间累计数量286.1万套，同比-12.1%。 2、市场结构：2021年12月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分 析，主要分布在华东、二线城市，占比43.5%、62.7%。北京、天津、晋城 成为12月份全国开盘规模前三甲城市。 3、开发商统计：2021年12月，商品住宅精装开盘项目从开发商区域分布分 析，华北区域25家、华东区域117家、华南区域69家、华中区域27家、西 南区域29家、西北区域8家、东北区域7家。 4、精装部品：2021年12月，精装商品住宅整体市场规模有所下滑，除净水 器、洗碗机、浴霸、空调、新风系统、太阳能热水器、燃气和空气能热水器 外，其余部品均随大盘下滑。其中，燃气热水器配套规模40.2千套，同比 +53.8%，环比+79.7%，洗碗机配套规模63.8千套，同比+52.3%，环比 +17.8%；表现突出。

过去12个月（截至2021年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,645亿元，同比上升28%。预计全年最终实际成交总额可能在人民币3,800亿元至4,000亿元之间。2021年政府继续严控资金流入房地产行业。境内投资者放缓投资步伐的同时，资金充沛的企业买家频频出手，收购物业自用，也有一些以投资为目的进行收购。工业地产继续成为市场热点。工业地产投资市场此前由境外资本主导，但一些国内投资者和开发商也逐步开始布局或加码这一领域。其他一些受投资者欢迎的资产类别包括数据中心、产业园区、生命科学园及租赁住宅等基本面强，中长期需求及价值增长可观的物业。这些资产类别预计将在未来一两年面临更多买家竞争，收益率也有下行的压力。

2022年1月碧桂园合约销售金额约为363.4亿元，同比下降9.9%。合约销售面积约为462万平方米，同比增长1.3%。2022年1月万科合约销售金额约为356亿元，同比下降43.99%。合约销售面积约为210.6万平方米，同比下降47.17%。2022年1月保利地产合约销售面积约为283万平方米，同比下降34.3%。2022年1月保利地产合约销售金额约为185.8亿元，同比下降11.7%。2022年1月中海地产合约销售面积约为283万平方米，同比下降34.3%。

2021年精装修市场智能家居系统配套项目个数349个，同比上升55.1%；配套规模为27.49万套，同比上升63.5%。

2021年精装修市场坐便器配套项目个数3481个，同比下降6.6%，配套规模为285.4万套，同比下降11.9%。

2021年精装修市场热水器配套项目个数1460个，同比下降3.8%；配套规模为117.3万套，同比下降8.9%。

Brokerage management solution consist of rent, sales, leasing, and purchase property with a broker to conduct transaction of property. It is engaged in providing advisory and consultancy services to different customers. Broker is involved in brokerage management, as a mediator between buyer and seller to complete property transaction. The commercial real estate brokerage and management market is segmented on the basis of solution, type, application, and region. Based on solution, the market is divided into sales, leasing, and others segment. Based on type, the market is segmented into brokerage and management. Based on application, the market is segmented into offices, industrial, retail, multifamily, and others.

房地产行业是“营改增”政策试点推行的重要行业之一，“营改增”政策的落地执行势必会引起房地产企业的税务处理工作的改革，房地产企业的征税管理以及会计核算等都会发生相应的变化。房地产企业在项目运行过程中，土地增值税占应缴纳税金的比例较重，再加之房地产企业具有高投资、回报慢、项目周期长等特点，合理筹划和清算土地增值税是保证房地产企业稳定经营和发展的关键。文章主要围绕“营改增”后房地产项目土地增值税清算工作开展讨论，分析了“营改增”对房地产项目土地增值税清算产生的影响，分析了房地产企业土地增值税清算应对“营改增”的对策，目的在于促进实现企业的可持续发展。

2005 年以来9 段地产股行情可归结为三种模式，行业景气是地产股行情的最核心的支撑因素。9 段行情中5 段行情为“景气显著改善叠加调控政策边际放松”（模式1）；2 段行情为“高景气叠加调控政策收紧”（模式2）；另外还有2 段行情为“政策边际放松但景气没有变化”，但这两段行情的持续时间较短（模式3）。总体来看，9 段行情中有7段行情都由景气提升驱动，只有2 轮行情是纯政策边际缓和驱动，而且高景气或景气显著改善行情持续时间要明显长于政策边际缓和带来的行情。

元宇宙经过2021 年“野蛮生长”，从北、上、深、杭等地方政府出台相关政策支持，到今年2 月银保监局发布风险提示，警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱，中国移动联合元宇宙产业委员会发布产业自律公约，已经逐步进入“合规有序”发展阶段。发展元宇宙并不是“脱实向虚”，而是实现数字经济与实体经济深度融合，切实赋能实体经济全面升级。我们认为元宇宙应用场景主要在于产业场景升级和消费场景变革两大块，对基础技术提出更清晰的需求，如XR、5G、云计算、数字孪生等技术生态的完善和更迭，都将加速元宇宙概念的应用落地。

中低信用公司的盈利能力问题终于在 2021 年年报集中开始体现，不少企业业绩大幅下降甚至亏损。我们相信，业绩明朗也是竞争格局开始明朗的表现，高信用公司在资产负债表和利润表的优势开始全面体现。

按揭贷款利率相对于 LPR 的溢价（改革前则为相对于基准利率）在 2021 年三季度达到了历史性的高点。这为 2022 年起按揭利率较快下行提供了势能。我们相信，随着存量按揭贷款需求释放完毕，金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为，将有助于在 2022 年 3 月后稳住中国房地产市场。

公布的2022 年1 月百强房企销售榜单，1 月TOP100 房企全口径销售金额为5849 亿元，较去年同期-40.69%，较2021 年月均水平-95.37%。本月房地产市场依旧延续了去年下半年以来降温的态势，整体表现不佳，市场销售惨淡，需求急剧下滑。主要是由以下两方面因素造成：1）临近春节，多数房企放缓供货节奏；2）市场下行压力加剧，购房者观望情绪加重导致有效需求不足。在一定程度上受到春节因素的影响，并且2 月自然日天数较短，我们预计2 月房地产市场仍不容乐观，保竣工、保交付势在必行情况下，未来销售面临较大压力，成交或将持续下行。

当前房贷利率加点处于历史高位，政策中性（回归基准但不打折）假设下，加点降幅空间可达 98BP；即便考虑此前央行的规则下限，平均房贷利率加点亦有92BP 的下降空间；综合而言， 不考虑宏观进一步降息，预计本轮房贷利率下降空间仍有97BP；如果考虑宏观进一步降息和 产业政策回归中性，则房贷利率下降空间将超过100BP；如果考虑央行此前规则的进一步“相 机抉择”（产业政策适度优化，房贷利率可以打折），则房贷利率下降空间可能更大。稳增长 背景下，房地产政策优化空间不容低估，房贷利差引领超额收益，重申开发和物业配置正当时。

伴随房地产市场不断发展，各类型专业化、细分化、聚焦化业务开始从幕后走到台前。除市场已经开始关注的物业管理和商业运营等后端业务之外，工程代建、采购平台、智能装配式产业等前端业务，也开始逐步进入研究视野。本系列研究希望立足代建业务，重点研究代建业务在：发展历程和政策回顾；市场空间；业务模式；海外标杆企业运营情况；国内典型企业特点，五大方向上的主要特点，希望最终能够从行业角度理解代建业务的潜在价值和未来发展趋势，并通过本文为企业和投资者在后续研究中持续跟踪代建业务提供帮助。本文属代建业务开篇研究，立足代建业务的发展历程和政策环境。

房地产及上下游对我国GDP 占比区间在（21.4%，30.2%）。通过支出法和生产法分析，我们测算2020 年房地产自身对GDP 贡献占比达11.6%，对其增长贡献率达19.9%；通过投入产出表分析，我们测算2017 年房地产对产业链上下游投资拉动GDP 占比达9.8%；同时考虑到针对购房行为间接引起的需求端增长并未完全计入，筛选出汽车整车、居民服务、家具、家用器具等8 个相关行业，占比GDP 高达8.8%。因此我们估算地产及产业链拉动GDP 占比落在（21.4%，30.2%）区间内，显示其经济支柱产业的地位。

在2021年政策偏紧情况下，央国企销售规模和拿地市占率提升，在可持续经营假设下估值经历了持续修复。随着当前政策持续纠偏，优质民企同样逻辑下迎来估值修复。

1 月市场销售表现不佳，三线城市销售压力最大。2022 年1 月，30城新房销售面积同比增速-30.24%，环比增速-23.66%，成交套数同比增速为-34.17%，环比增速为-27.44%。本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，主要系：1）临近春节多数房企放缓供货节奏；2）购房者观望情绪加重导致有效需求不足。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-30.33% /-13.44% / -51.53%，环比增速分别为-18.47% / -28.34% / -17.93%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。

1 月百强房企单月累计实现销售金额5849 亿元，同比-40.7%，较2021 年1-12 月下降37.5pct；1 月市场销售端环比大幅下降，同比增速也表现较差。我们认为，受春节假期房企供货放缓以及消费者预期悲观等因素影响，致使销售在供需两端受到较大的负面影响，表现弱势。我们预计，在政策维稳的情况下，2022 年2 月销售将小幅回升，但销售将仍面临较大压力，预计将继续维持负增长的弱势趋势。

尽管2021 年四季度以来政策对于房地产市场的管控已有边际改善，但目前房地产投资整体下行的趋势仍未见扭转。深入理解我国房地产市场调控的核心目标和基本逻辑是把握未来房地产市场政策调控导向的必要条件。为此，本报告从我国基本住房制度的“五大支柱”和房地产调控政策的“三大底线”入手，深入分析我国房地产市场调控的核心目标和基本逻辑，以期为投资者提供一些有益的参考。