11 月9 日，中国证监会联合财政部、国资委发布《关于支持上市公司回购股份的意见》，意见明确支持上市公司进行股份回购，实施股权激励或员工持股计划。

2018年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长16.3%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升2.2%和12.5%。10月单月投资增速7.7%，较上月回落1.2个百分点，已连续3个月回落，景气度持续下行；新开工及施工连续走强，主要由于在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿，推动施工小幅改善；土地投资加速下滑，伴随7月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购臵费将大幅下行。

回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现，我们上述判断基本被印证。在当前位置，我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观，认为有较大概率走出类似2012年那样的行情。

在流动性仍然偏紧的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。克而瑞数据显示，2018年10月TOP50房企权益销售金额同比增长30%，环比减少8%，1-10月累计同比增长38%。销售分化有所扩大，TOP5房企10月权益销售金额环比增长10%，同比增长14%，依然展现出较强的抗周期能力。

房地产市场已步入下行周期，预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。我们判断当前过紧的调控政策有望出现积极变化。今年年底之前，在基本面衰退和政策调整预期的博弈之下，预计A、H地产股仍将呈现较大波动性，建议投资者优选增长持续性好的一二线龙头——A股保利、招商，H股华润、龙湖、中海。3-6个月维度上，政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，建议适时配臵优质高弹性标的，A股中南建设，H股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂，但不建议追逐三四线标的。此外，物管板块首选碧桂园服务。

投资方面，1-10月房地产商品房投资同比+9.7%、较前值-0.2pct，单月同比+7.7%、较前值-1.2pct，投资增速继续高位略降。其中，施工投资继续小幅修复反衬出土地购置费继续高位走弱，符合我们前期判断，并且预计随近期土地成交大幅走弱，后续土地购置费大概率将加速下行；同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅改善、但施工单价仍为负，共同决定施工投资仅能获得小幅修复；综上，考虑到开施工仍强于预期，我们上调18年投资增速至+8.5%，但值得注意的是，10月百城宅地成交面积同比-45%，创2015年以来的新低，表明实际土地市场走冷更为剧烈，将预示明年2季度开工或将转负，或拖累明年的投资表现。

2018年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计2019年开发投资同比微增0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升，继续看好行业优质龙头。

近期国内各主要城市土地市场成交量降幅趋缓，价格上涨，市场显现回暖迹象。但受供求、价格、政策等多方面因素的影响，其回暖势头是否可以持续存在不确定性。

为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，今年以来，我国政府继续从土地、金融、税收以及住房限购等方面持续对房地产业进行调控，在此背景下，房地产市场出现积极变化，市场供应量增加，房价过快上涨势头得到初步遏制，市场整体已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。笔者认为，从当前形势来看，房地产市场发展的政策环境将继续从紧。 

2007年以来，房地产金融调控“组合拳”可谓频频发力。截至目前，中国人民银行已经6次加息、11次上调存款准备金率并两度完善“第二套房贷新政”，这些政策的实施必将对开发与消费都明显依赖银行的房地产行业产生重大影响。

在降息、减税等一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策刺激以及部分开发商采取主动降价促销的营销策略下，2008年以来持续低迷的房地产市场出现成交回升的势头，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。但从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，将缩短房价下调的周期，使得前期降价起步早、幅度大的一些城市楼市成交量出现比较明显的增长，但并不能就此断言房地产市场真正开始回暖。

房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务之急，“限购”一词也在此时出现在调控的诸多措施当中，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下，各地限购令纷纷出台。截至2011年9月14日，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州等45个城市出台了限购令。本文将就限购政策出台的背景、对市场的主要影响进行简要分析，并在此基础上提出相关政策建议。

截至4月末，共有北京、上海、广州、深圳、重庆等35个城市发布了“国五条”地方细则。如今，“国五条”细则实施已近3个月，虽然从表面看，政策逐步趋严，但一系列运行数据显示，房地产市场量价齐涨态势并未得到根本性改变，调控效果不明显且依然步履维艰。本文主要对“国五条”及其细则实施效果不明显的成因进行分析，并在此基础上提出未来房地产市场调控的相关建议，以供参考。 

为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，对2000年3月2日以来施行的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（以下简称《暂行办法》）进行修订后，发布了《违反土地管理规定行为处分办法》(以下简称《处分办法》)，并于6月1日起开始施行。《处分办法》共24条，近3400字。

作为第三产业的一个细分产业，尽管房地产行业是否应继续作为国民经济支柱产业曾存在诸多争论，但鉴于该行业庞大的辐射效应以及面对当前宏观经济增速放缓等现实困境，确保房地产行业可持续良性发展仍是各级政府工作的重点。在此背景下，2014年我国政府陆续出台了一系列政策措施以进一步加强和改善房地产市场调控，这些政策主要包括行政政策、金融政策、住房保障政策和其他一系列重要政策。

5 月份以来，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们关注的焦点。在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何频出“地王”？高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？本文在对这些问题进行简要的分析后认为，在当前市场形势下，政府应全面警惕“地王”效应再次助长房价上涨预期。

2014年上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、企业到位资金、土地购置面积、商品房施工面积、销售面积以及新建商品住宅价格等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。面对一系列运行指标持续下行的不利因素，有分析认为我国房地产行业“拐点”已到，但笔者认为，一系列运行指标的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常的回落，且支撑房地产的基础要素并未发生根本改变，行业拐点尚不明显。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年的快速发展后已进入高基数低增长的调整期。